住宅ローンの利息ってどのくらい払うの？

皆さんが家を買おうとするとき、避けて通れないのが住宅ローンです。住宅購入費の80％～90％、場合によると全額ローンという方もいらっしゃると思います。
 
当たり前ですが、住宅ローンの返済額には元本だけでなく、利息も含まれます。では皆さんが住宅ローンを借りた場合、全部でどのくらいの利息を支払うことになるのでしょうか？ また、利息は何によってどのくらい変わるのでしょうか？
 
この記事では、その点について説明したいと思います。

住宅ローンの利息は何によって変わるのか？

住宅ローンの返済は、その人の一生を左右するといっても過言ではありません。30歳のときに家を購入して35年返済の住宅ローンを組んだ場合、返済完了は65歳ですから、その人は勤労年齢のほとんどを住宅ローンの返済のために過ごすことになります。
 
住宅ローンの元本は借入金額ですが、住宅ローンの利息総額は何によって決まるのでしょうか？
 
それは金利、返済年数、そして借入金額です。以下では、それらがどのくらいになるのかを見ていこうと思います。
 

金利が増加すると

2021年5月現在、住宅ローンの金利の相場（最安ベース）は、変動金利で年利0.4％前後、固定金利10年で0.5％前後、固定金利35年で1.4％前後です。変動金利と固定金利ではリスクも違うので、単純に比べることはできません。以下の表では固定金利を前提に利息総額を比べてみたいと思います。
 

前提1

借入金額：3000万円　返済期間：10年　元利均等払い
 

	毎月の支払額	総返済額	利息総額	利息増加額
固定金利0.5％p.a.	25.7万円	3077万円	77万円	ベース
固定金利1.5％p.a.	27万円	3233万円	233万円	156万円

 
返済期間10年の場合、利率が1％（0.5％から1.5％）上がると、利息総額は156万円増えます。これは借入金額の5.2％に相当します。
 
それでは返済期間を35年にしたら、利息はどのくらい増加するでしょうか？
 

前提2

借入金額：3000万円　返済期間：35年　元利均等払い
 

	毎月の支払額	総返済額	利息総額	利息増加額
固定金利0.5％p.a.	7.8万円	3271万円	271万円	ベース
固定金利1.5％p.a.	9.2万円	3858万円	858万円	587万円

※筆者作成
 
返済期間35年の場合では、利率が1％（0.5％から1.5％）上がると、利息総額は587万円増えます。これは借入金額の19.6％に相当します。また、返済期間35年、利息1.5％の場合の利息総額は858万円になり、借入金額の28.6％に相当します。
 
超低金利の現状ではありますが、利息総額の絶対額や比率はかなり大きいことがお分かりいただけると思います。
 

返済期間がのびると

前提3

借入金額：3000万円　固定金利：1.5％p.a.　元利均等払い
 

	毎月の支払額	総返済額	利息総額	利息増加額
返済期間10年	27万円	3233万円	233万円	ベース
返済期間35年	9.2万円	3858万円	858万円	625万円

 
利率が1.5％の場合、返済期間が10年から35年に延びると、利息総額は625万円増えます。これは借入金額の20.8％に相当します。利率だけでなく、返済期間によっても利息総額はかなり変動することが分かります。
 

借入金額が増えると

前提4

返済期間：35年円　固定金利：1.5％p.a.　元利均等払い
 

	毎月の支払額	総返済額	利息総額	利息増加額
借入金額1500万円	4.6万円	1929万円	429万円	ベース
借入金額3000万円	9.2万円	3858万円	858万円	429万円

 
返済期間35年、利率1.5％の場合、借入金額1500万円のときと、3000万円のときを比べると、利息総額は429万円から858万円、すなわち倍になります。
 

まとめ

以上、金利の利率、返済期間、借入金額が変わった場合、利息総額がどのように変動するかを見てきました。利息総額を借入金額と比較すると、かなり大きな比率になります。
 
そのため、借り換えによって利率を下げること、期前返済によって返済期間を短くすることで、支払う利息総額を大きく節約できることもお分かりいただけたと思います。
 
執筆者：浦上登
サマーアロー・コンサルティング代表　CFP　ファイナンシャルプランナー