住宅ローンが残っていても住み替えはできる？

夢のマイホームを手に入れた後、金銭的な事情や転勤などで、住み替えを余儀なくされるケースもあります。しかし、住宅ローンが残っている場合は、スムーズに住み替えできない可能性もあるため、注意が必要です。
 
本記事では、住宅ローンが残っていても住み替えができるのか、住み替えのメリット・デメリットについて解説します。

住宅ローンが残っていても住み替えは可能

結論からいうと、住宅ローンが残っていても、完済できれば住み替えは可能です。完済資金は、今住んでいる家を売却したり、貯金から捻出したりすれば問題ありません。
 
今住んでいる家を先に売却してから住み替える方法を「売り先行」といいます。ただ、売り先行の場合、スケジュールによっては、新しい住宅を購入して引っ越しが完了するまで、仮の住まいを用意しなくてはいけません。
 
また、「現在住んでいる家から仮住まい先」「仮住まい先から新しい家」と二重に引っ越し費用がかかる点もデメリットです。
 
住み替え方法には、もう一つ「買い先行」という方法があります。買い先行とは、新しい家を購入した後に、現在住んでいる家を売却する方法です。
 
買い先行のデメリットは、新しい家に引っ越した後、古い家が売れるまでに時間がかかる可能性があることです。売れるまでに時間がかかると、固定資産税や維持費がかかってしまいます。
 
また、住宅ローンが残っている状態で買い先行を選択すると、古い家と新しい家の住宅ローンを重複して支払わなければならないケースが出てくるため、注意が必要です。
 

住み替えローンとは？メリットとデメリットを紹介

今住んでいる家を売却しても住宅ローンが残りそうな場合は、「住み替えローン」を活用すると便利でしょう。
 
住み替えローンとは、今住んでいる家の住宅ローンの残債と、新しい家の購入資金を合わせて借り入れできる商品です。残債分を上乗せして新たに借り入れができるため、預金を極力減らさずに住み替えをすることが期待できます。
 
「既存の住宅ローン」と「新しい住宅ローン」の2本立てで住宅ローンを組まなくてよいため、費用や手間が軽減できる点も大きなメリットです。
 
また、残債を借り入れして既存の住宅ローンを完済すれば抵当権を抹消できる点もメリットの一つといえます。
 
抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、対象となる土地や建物に金融機関が担保設定することです。住宅ローンが返済できなくなった際に、金融機関が抵当権を行使すると、設定されている土地や建物を差し押さえて競売にかけることができます。
 
基本的に住宅ローンの残債が家の売却額と自己資金を上回る場合、抵当権は抹消できません。しかし、住み替えローンを利用すれば、既存の住宅ローンを完済できるため、抵当権を抹消することが可能です。
 
ただし、住み替えローンは「既存の住宅ローン」「新規住宅ローン」の合計額が借入額となるため、金額が大きくなる可能性があります。また、金融機関の審査も厳しい傾向にあります。返済年数によっては、毎月の返済額が大きくなりやすいため、家計に影響が出たり、精神的にプレッシャーを感じたりする可能性もあります。
 
さらに、住み替えローンでは、売却と購入の決済日を同じ日にしなければならないので、注意が必要です。
 

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住宅ローンが残っている場合は住み替えローンを検討しよう

住宅ローンが残っていても、完済ができれば住み替えはできます。住み替えの家の購入に住宅ローンを利用しようと考えている場合は、住み替えローンを利用するとよいでしょう。
 
ただし、住み替えローンは「借入額が大きくなる」「金融機関の審査が厳しくなる」などのデメリットもあります。毎月の返済に無理がないかなどについて、金融機関の担当者によく相談したり、しっかりと返済のシミュレーションをしたりしながら、住み替えローンの利用を検討しましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 

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