フラット35。よく聞くけれど、どのような住宅ローンの商品なの？

マイホームの購入を検討する時、同時に多くの方は住宅ローンの利用を考えるのではないでしょうか。住宅ローンを借りる際には、その方の収入や職業、病歴などさまざまな要件があり、それを満たす必要があるものも多くあります。そんな中、フラット35はそのような要件は比較的緩和されており、多くの方が利用できる住宅ローンです。
 
今回は、フラット35とはどのような住宅ローンなのか、そのメリットや注意点などを見ていきましょう。

フラット35とは？　特徴は？

フラット35とは､母体である住宅金融支援機構が民間金融機関と連携して融資を行う住宅ローンです。
 
特徴は、民間の住宅ローンとは違い固定金利のみです。また、融資額は100万～8000万円で、融資額には建設費や購入費だけでなく、登記費用や仲介手数料のような諸経費も含めることが可能です。
 
返済期間は原則15年以上35年未満で、20年以下を選択した場合は原則として返済途中に、借入金額を21年以上に変更できません。また、完済時の年齢が80歳以下になるように設定します。
 
多くの住宅ローンでは連帯保証人が必要ですが、フラット35では不要ですし、保証会社へ保証料を払う必要もありません。金融機関の住宅ローン利用の場合は、基本的に団体信用生命保険（団信）への加入が必須となっていますが、健康上の理由で団信への加入が難しい方でもフラット35は利用できます。
 

【PR】おすすめの住宅ローン

auじぶん銀行

おすすめポイント

・がん診断保障に全疾病保障を追加
・魅力的な金利プランを用意
・利息の一部を3年間キャッシュバック！（適用条件・キャンペーン内容・キャッシュバック期間の詳細はauじぶん銀行の公式サイトをご覧ください。）

変動

年 0.329 %
※
※住宅ローン金利優遇割最大適用後の変動金利（全期間引き下げプラン）
※新規借入れ

当初10年固定

年 %
※
※当初期間引下げプラン

当初20年固定

年 %
※
※当初期間引下げプラン

詳しくはこちら

【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

フラット35の利用条件は

フラット35の利用条件は次のとおりです。
 

＜借りる方の条件＞

日本国籍保有者、もしくは外国籍であれば「永住者」または「特別永住者」です。
 

＜年齢＞

申込時の年齢が70歳未満で､完済時の年齢が80歳未満です。親のローンを子ども等が継承する「親子リレー返済」の場合は、子ども等の年齢が基準となります。
 

＜年収に占める総返済負担額の割合＞

年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下である必要があります。この場合の総返済負担率の中には、自動車ローン、カードローン、教育ローンなども含まれます。また、収入には同居する家族の収入を合算できます。
 

＜住宅の条件＞

適合証明機関や適合証明技術者などの検査機関による物件検査を行って、適合していることを証明する「適合証明書」の発行された住宅のみ利用が可能です。また、建築年数の制限はありません。
 

＜住宅の広さ＞

一戸建ての場合は70平方メートル以上、マンションなど共同建ての場合は30平方メートル以上が条件となっています。店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗、事務所など）の床面積以上であることが条件となります。
 

＜その他＞

ローン完済までの間、火災保険の加入が必要です。保険金額は借入額以上（借入額が損害保険会社の算出した評価額を超える場合は評価額）です。
 

注意点は？

フラット35は多くの金融機関で扱っていますが、借り入れする金融機関によって金利や事務手数料が異なります。可能であれば、複数の金融機関を比較するのもよいでしょう。また、あくまで「居住用」の住宅ローンです。投資用物件の取得はできませんので注意してください。
 
金利は他の住宅ローンを比べると、固定金利であるフラット35のほうが高めに設定されています。今後の金利の動向しだいでは、総返済額が変動金利より多くなることも考えられます。
 
また、建設費や購入価格まで融資を受けることはできますが、それぞれの額の9割を超える部分を借り入れる場合は、その部分の金利が高くなりますので、あらかじめ1割以上の自己資金を用意することをお勧めします。
 

返済のシミュレーションをしっかりしよう

物件価格まで借りることができる（頭金不要）であれば思い切って少し上のランクの家を、と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、そのために月々の返済に追われ生活が苦しくなったり、教育資金が作れなくなったりするといったことのないよう、返済のシミュレーションをあらかじめ行ったうえで住宅購入を考えましょう。
 

出典

住宅金融支援機構　ホームページ
 
執筆者：田久保誠
田久保誠行政書士事務所代表