古い中古物件を買うと住宅ローン減税の対象にならないって本当？

マイホームを購入するなら、ぜひ活用したいのが「住宅ローン減税（住宅ローン控除）」です。
 
住宅ローンを組む際、一定の要件を満たしていれば年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度ですが、満たすべき「一定の要件」がいくつもあり少々複雑です。
 
古い中古物件だと対象にならないと聞いたことがある人もいるでしょう。実際、住宅ローン減税を受けるためにはどのような要件を満たしている必要があるのか解説します。

住宅ローン減税（控除）の要件は変化している

住宅ローン減税の要件を確認する際にまず注意しておきたいのが、時期によって内容が異なるという点です。法改正や経年措置などがあり、住宅ローンを組む時期や購入した自宅に住み始める時期などによって要件や減税額が変わることがあります。
 
例えば、かつての住宅ローン減税は「10年間にわたって、年末の住宅ローン残高の1％を所得税から差し引く」というもので、中古物件だと「築20年以内（耐火建築物の場合は築25年）」などの制限がありました。今は違います。
 

今の住宅ローン減税（控除）はどんなもの？

2022年度の税制改正によってさまざまな点が変わりました。現在の住宅ローン減税は「最大13年間」にわたって、年末の住宅ローン残高の「0.7％」を所得税や住民税から差し引く制度になっています。
 

【住宅ローン減税を利用するためのおもな要件】

●自らが居住する住宅のためのローン
●住宅ローンの借入期間が10年以上
●床面積が50平方メートル以上（例外的に40平方メートル以上で可の場合も）
●引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居する
●合計所得金額が2000万円以下
●1982年（昭和57年）以降に建築または新耐震基準に適合している
など

 
合計所得金額の要件はもともと「3000万以下」でしたが引き下げられました。また、中古物件の築年数の要件が緩和され、対象になる物件数が増えました。
 
住宅ローン減税の対象になる借入限度額にも変更がありました。
 
表1
 

 
表1のとおり、新築か中古か、住宅の環境性能、いつ入居するか等によって借入限度額や減税を受けられる期間が変わってくるので要注意です。
 
省エネ水準が低い住宅ほど借入限度額が低くなります。2024年（令和6年）以降に新築の建築確認をした住宅で、省エネ基準を満たしていない場合は借入限度額0円、つまり住宅ローン減税を利用できません。
 
住宅ローン減税を最大限活用したいなら、例えば「長期優良住宅」を「新築」して「2022年か2023年に入居」にすれば、借入限度額5000万円まで13年間認められます。
 
「2023年入居」と「2024年入居」で借入限度額が500万円変わってくるので、住宅ローン減税という視点だけで見れば早めに行動したほうがよいでしょう。
 
ただもちろん、あせって無理に決断して返済困難なローンを抱えてしまっては意味がありません。このような制度も把握しつつ、自分や家族の経済状況、今後のライフプランなどを総合的に勘案したうえで納得できる結論を出しましょう。
 

まとめ

古い中古物件を買うと、住宅ローン控除の対象にならないことがあります。その基準は直近の税制改正で大幅に緩和されました。
 
家を購入することになったら、選ぶこと、決めること、知っておくことがたくさんあって大変に感じるかもしれません。家選びだけで精いっぱいで、住宅ローン減税のような制度の詳細まで頭が回らないという人もいるでしょう。
 
ただ、これも住宅に関する総支払金額が数百万円単位で変わってくることもある重要な話です。理想の家と生活を手に入れるため、しっかりと把握して資金計画を練りましょう。
 

出典

国土交通省　住宅ローン減税

財務省　住宅税制に関する資料
 
執筆者：馬場愛梨
ばばえりＦＰ事務所　代表