住宅ローン選びで気になる「金利」。固定金利と変動金利の違いを解説

住宅は、生涯にわたり購入する物品のうち、最も高価なものの1つといわれています。そのため、購入するときには住宅ローンを利用する人が多いでしょう。

その際に、問題になるのが「金利」です。主に2種類から選ぶわけですが、家計戦略によって向き不向きがあります。この記事では固定金利および変動金利の違いについて考えてみましょう。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるどへんしゅうぶ）

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年7月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※ J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 住宅ローンの金利タイプ
2 変動金利タイプの場合は「未払い利息」に注意
3 自己資金も準備して無理のない返済計画を

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンには、おおまかに「固定金利」と「変動金利」の2つのタイプがあります。

借入額が数千万円を超えることが多い住宅ローンは、返済期間が長期にわたります。そのため、選択した金利タイプによっては、トータルの返済額に影響する可能性があるのです。

以下で、金利タイプ別の特徴を挙げています。なお、固定金利タイプには「全期間固定金利型」と変動金利タイプを組み合わせたタイプの「固定金利期間選択型」があります。

全期間固定金利型

簡単にいってしまうと「固定金利型」のことです。このタイプは金利が一定で、返済額も一定です。影響を受ける要素の主なものは、10年物国債利回りなどの長期金利になります。

固定金利タイプのローンの場合、返済期間を通じて金利が変わらない安定感はありますが、金利が低下したとしてもその恩恵を受けることができません。

変動金利型

このタイプは、金利は半年ごと、返済額は5年ごとに見直されます。返済額の変動幅は、それまでの返済額の1.25倍までとされていることが多いです。

影響を受ける要素の主なものは短期金利です。短期金利の変動に合わせてローン金利が変わるということは、金利が下がれば返済額が減ることになります。逆に、金利が上がれば返済額が増えるリスクがある点には注意が必要です。

固定金利期間選択型

このタイプは、決められた一定の期間は金利が固定されます。固定金利型と変動金利型の中間のような金利タイプといえるでしょう。

固定期間は、2年、3年、5年、10年などがあります。返済額は固定金利特約期間終了後に見直されます。影響を受ける要素の主なものは金融市場の金利です。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

変動金利タイプの場合は「未払い利息」に注意

独立行政法人国民生活センターは、住宅ローンについて、2021年7月に「資産運用のために知っておきたい基礎知識住宅ローン」というリーフレットを発行しています。

その中で、住宅ローン利用者の約6割が変動金利タイプを利用していることが報告されています。その理由は、日本銀行のゼロ金利政策によって、住宅ローンの金利が超低金利といってよい水準になっているからです。

そこで、変動金利タイプの利用者に向けて「未払い利息」についての注意喚起が行われています。「未払い利息」とは、変動金利で毎月の返済金額が一定になる「元利均等返済」利用のケースで発生することがあるものです。

金利が上昇すると、返済額に占める利息の割合が増えます。その計算上の利息が毎月の返済額を上回ると、元金が減らずに未払い利息が発生するのです。

自己資金も準備して無理のない返済計画を

住宅を購入する際には、購入価格の1～2割程度の頭金を入れることが一般的です。この割合を高くすると、金利が優遇されることがあります。

また、購入価格の1割程度は、税金や不動産仲介手数料などの「諸費用」として、別に準備しておくことも必要です。そのため、すべてをローンに頼るのではなく、なるべく多くの自己資金を準備しておくことが、無理のない返済計画のポイントといえます。