【金利上昇】「5000万円」のマイホームを購入しました。支払いが厳しい時の対処方法はありますか？

日銀の金融緩和修正で、住宅ローンの固定金利が上昇しました。それにつられて変動金利も上昇する可能性もゼロではありません。
 
本記事では、もし金利が大幅に上昇した場合にどれくらい返済額が増えるかの試算と、毎月のローンを支払えなくなってしまった場合の対処法を解説します。

金利が4％まで上昇した場合の返済額

住宅ローンの金利が上昇すると、毎月の返済額が増えてしまいます。しかし、金利の上昇でどれくらい返済額が増えるか把握できていない人も多いのではないでしょうか。
 
ここでは変動金利が4％まで上がった場合、返済額はどれくらいになるのかを見ていきます。条件は次の通りです。金利は0.44％、1％、2％、3％、4％の場合でシミュレーションします。

●住宅ローン5000万円
●変動金利 0.44％（メガバンク3行の平均。2023年1月時点）
●35年ローン

【図表1】

 
三井住友銀行 住宅ローンシミュレーションより筆者作成
 
金利が0.44％時には12万8000円ほどの返済額ですが、金利が4％まで上がった場合は9万円以上返済額が増えてしまいます。
 
住宅ローンには通常「5年ルール」と「125％ルール」というものがあり、急激な金利上昇があった場合でも、5年間は返済額が変わらないようになっています。
 
さらに、5年が経過した6年目以降でも、それまでの返済額の125％までしか増えないように設定されているので、急激に返済額が増える訳ではありません。例えば、元々の毎月の返済額が12万8000円の場合、変更時の毎月の返済額は16万円が最大金額になります。
 
しかし、5年間固定のルールがあるといっても、新返済額となって5年が経過したら、再度返済額が増える可能性はあります。返済額の負担が大幅に増えたタイミングで教育費や介護費など、一時的に支出が増える期間と重なってしまうと滞納する可能性も出てくるかもしれません。
 

住宅ローンが支払えないと自宅が競売にかけられる

金利の上昇で毎月の返済額が増え、住宅ローンを滞納してしまった場合、1～2ヶ月くらいまでは、銀行から「督促状」や「催告書」が届くだけで、そこで滞納分を完済すれば問題ありません。
 
しかし、3ヶ月目以降は銀行から「一括返済」を求められ、そこから1年ほどで自宅を強制的に「競売」にかけられ、最終的には「自宅退去」を命じられてしまいます。住宅ローンの滞納は3ヶ月くらいまでが猶予期間なので、なるべく早い対策を採らなければなりません。
 

住宅ローンを支払えなくなった場合の対策

 
住宅ローンが払えない場合は、「競売」という最悪の事態を防ぐためになるべく早い対応が必要です。
 
ここからは住宅ローンが支払えなくなった時の対応策4つを解説します。
 

【対策1】支出の見直しをする

徹底的に家計の支出を見直すことから始めます。まずは固定費から手をつけていきましょう。
 
見直しやすい固定費はスマホやインターネットなどの通信費、保険料、サブスク費用などで、家庭によってはこれだけで月に1～2万円ほど見直しが可能です。さらに車を所有している場合は維持費がかかるので、売却や、維持費があまりかからない車に乗り換えるのも一つの選択肢です。
 

【対策2】銀行に条件変更できるか相談する

支出の見直しをしても、解決できそうにない場合は銀行に条件変更の相談をします。
 
銀行が協力してくれれば、次のような対応が可能です。

●月々の返済を一定期間減らす
●返済期間を延ばす
●ボーナス払いを中止する

銀行にもよりますが、以上のような対応を協力してもらえると毎月の返済額が軽減できます。
 

住宅を売却する

毎月の住宅ローン返済額よりも、賃貸住宅の家賃のほうが安い場合は売却を検討してみてもいいでしょう。住宅ローンの返済額が大幅に増えると、賃貸住宅に住むほうが住居費を安く抑えられるかもしれません。
 
例えば、住宅ローンの返済額が20万円になった場合、家賃が10万円程度の賃貸住宅に住み替えたほうが大幅な固定費の見直しにつながり、生活も楽になります。
 

任意売却をする

「任意売却」とは、住宅ローンを支払えなくなった際に、債権者から合意を得た上で、競売ではなく、一般の不動産市場で売却することです。
 
任意売却をすることによって、ローン残債を出すことなく完済できたり、残債が出た場合でも返済額が軽減できたりします。任意売却は、債権者（銀行）の合意を得る必要がありますが、基本的には一般の不動産売却と同じです。
 
任意売却の主なメリットは次の通りです。

●競売より高い価格で売却できる可能性が高い
●売却後に住宅ローンの残債があっても、債権者（銀行）が承諾すれば抵当権を解除できる
●残債の返済方法も協議して決められる

任意売却は市場価格か同程度で売り出すので、競売より高い価格で売却しやすくなります。
 
一般的には競売などでは残債が出る場合は抵当権を解除できず、債権者から売却を拒否されることがあります。しかし、任意売却なら残債があっても抵当権が解除できるのです。また、残債が残った場合は返済額や返済期間など、返済方法について協議を進めていくので、返済額の軽減が期待できます。
 

一人で悩まず専門家に相談しましょう

金利が急激に上がると、毎月の返済額も大幅に増えることになります。もし住宅ローンを3ヶ月以上も滞納すれば最終的に自宅が競売にかけられてしまうので、滞納の可能性が見えたら、早めの対策をしていきましょう。
 
支出の見直しだけでは解決できなさそうであれば、「返済条件の変更」や「自宅の売却」「任意売却」も選択肢に入ってきます。一人で悩んで、カードローンやキャッシングで支払うなどの決断をする前に、住宅ローンを組んでいる銀行やFPなどの専門家に相談することをお勧めします。
 
 
執筆者：辻本剛士
CFP（R）認定者、一級ファイナンシャルプランニング技能士、宅地建物取引士、証券外務員二種