更新日: 2023.04.27 住宅ローン

【変動金利の住宅ローン】返済額はどのくらい上がる？「125％ルール」についてFPが解説

執筆者 : 菊原浩司

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【変動金利の住宅ローン】返済額はどのくらい上がる？「125％ルール」についてFPが解説

住宅ローンの変動金利は、比較的金利が低いこともあり多くの方に利用されている金利タイプですが、金利が定期的に見直されるため返済額が増加するリスクがあります。

そのため、金利が上昇しても返済が継続できるよう、変動金利には「125％ルール」などの激変緩和措置が設定されています。本記事では125%ルールの仕組みとデメリットについて解説します。

執筆者：菊原浩司（きくはらこうじ）

FPオフィス Conserve&Investment代表

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2級ファイナンシャルプランニング技能士、管理業務主任者、第一種証券外務員、ビジネス法務リーダー、ビジネス会計検定2級
製造業の品質・コスト・納期管理業務を経験し、Plan（計画）→ Do（実行）→ Check（評価）→ Act（改善）のPDCAサイクルを重視したコンサルタント業務を行っています。
特に人生で最も高額な買い物である不動産と各種保険は人生の資金計画に大きな影響を与えます。
資金計画やリスク管理の乱れは最終的に老後貧困・老後破たんとして表れます。
独立系ファイナンシャルプランナーとして顧客利益を最優先し、資金計画改善のお手伝いをしていきます。

http://conserve-investment.livedoor.biz/

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 変動金利の仕組み
2 変動金利の激変緩和措置について
3 125％ルールとは？返済額の上昇幅
4 まとめ～激変緩和措置の注意点～

変動金利の仕組み

変動金利は、基本的に半年ごとに短期プライムレートに基づいて金利の見直しが行われます。短期プライムレートは、銀行が優良企業に対し貸付期間1年以内で融資する際の最優遇金利で景気と密接に関係しています。

一般に景気の悪化が見込まれる場合、日本銀行は企業の投資を促そうと資金を多く流通させるため、短期プライムレートは低下していきます。日本は現在も十分な景気浮揚が完了していないため、短期プライムレートおよび住宅ローンの変動金利も歴史的低水準を維持しています。

しかし、低金利を支えていた日本銀行の金融政策は、諸外国との金利差の拡大を招き、昨今の円安の一因となり、輸入品を中心とした物価高というデメリットが目立ち始めているため、今後も継続されるのか不透明な状態が続いています。

こういった状況下で住宅ローンの変動金利を利用する際は、金利上昇リスクについてしっかりと把握・対策を行うことが大切です。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

変動金利の激変緩和措置について

変動金利は、金利上昇局面では返済額が増えてしまうため、家計に大きな影響を及ぼす可能性があります。

特にマイホームを取得してすぐのタイミングでは、マイホーム取得の諸経費に加え家具・家電を買い替えたり転居費用が発生したりするなどして手元資金が大きく減少していることがあるため、金利上昇は大きなリスクといえます。

そこで大幅な金利上昇に対する主な激変緩和措置として「5年ルール」と「125％ルール」があります。

5年ルールは変動金利が上昇しても当初5年間は返済額が変わらなくなっており、最終的には支払う必要はあるもののマイホーム取得費用で疲弊した手元資金を回復させる猶予を得ることができます。

125％ルールとは？返済額の上昇幅

もう1つの激変緩和措置である125％ルールは、変動金利見直しで住宅ローンの返済額が増加する場合、その増加割合は125％までとする仕組みです。

仮に住宅ローンの返済額が10万円の場合、金利がいくら上昇しても返済額の増加額12万5000円となるため、返済額の増加に備えることができます。

まとめ～激変緩和措置の注意点～

変動金利は基本的に半年ごとに短期プライムレートに沿って金利が見直されるため、金利上昇局面では返済額が大きく増加してしまいます。

そこで変動金利には5年ルール、125％ルールといった激変緩和措置が設定されているものもありますが、激変緩和措置は返済を免れるものではないため、金利上昇により利息・元金のバランスが崩れてしまいます。

そうすると、金利上昇の程度によっては月々の返済額の大部分が利息支払いに充てられてしまうだけではなく、住宅ローンが満期となっても完済することができず、残高を一括返済することになってしまいます。

変動金利の上昇により激変緩和措置が発動した場合は、変動金利よりも利率は高くなってしまいますが、固定金利への借り換えや繰り上げ返済を検討したり、家計の見直しをしたりして一括返済に備えるようにしましょう。

執筆者：菊原浩司
FPオフィス Conserve&Investment代表