ちょっと得できるかも。実は自分でもできます！住宅ローンを完済したときの抵当権抹消登記

執筆者 : 上野慎一

配信日: 2018.07.26 更新日: 2020.07.03

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ちょっと得できるかも。実は自分でもできます！住宅ローンを完済したときの抵当権抹消登記

住宅ローンを無事完済すると、金融機関から連絡がきます。

しかし、金融機関が抵当権の抹消手続きをしてくれるわけではなく、手続きに必要な書類を交付するだけです。

そして、抵当権をそのまま放置しておくと、将来この住宅を売却する場合などに大きな支障となります。そのため、すぐに抹消したほうがよいでしょう。

執筆者：上野慎一（うえのしんいち）

AFP認定者,宅地建物取引士

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不動産コンサルティングマスター,再開発プランナー
横浜市出身。1981年早稲田大学政治経済学部卒業後、大手不動産会社に勤務。2015年早期退職。自身の経験をベースにしながら、資産運用・リタイアメント・セカンドライフなどのテーマに取り組んでいます。「人生は片道きっぷの旅のようなもの」をモットーに、折々に出掛けるお城巡りや居酒屋巡りの旅が楽しみです。

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1 「不動産登記は、本人が申請して手続きするのが本来の姿。司法書士ほかの専門家は、その手続きを代行しているに過ぎないのだ」
2 思い出してください。マイホームを購入したときの登記のこと・・・
3 住宅ローンを完済したとき、抵当権抹消登記は自分でもできます
4 具体的には、どうしたらいいの？

「不動産登記は、本人が申請して手続きするのが本来の姿。司法書士ほかの専門家は、その手続きを代行しているに過ぎないのだ」

ずいぶん昔のことですが、友人からこんな話を聞かされて驚いたことがありました。実は友人の職業は、まさにその司法書士。プロがいうことですから間違いはないのでしょうが、不動産登記は司法書士とか土地家屋調査士の有資格者しかできないものと思い込んでいたのでとてもびっくりしました。

不動産登記法の条文で確認してみましょう。第60条（共同申請）には、「権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。」と書かれています。

マイホームを購入する場合でいえば、土地・建物の所有権（の移転）に関して
　・登記義務者＝売主（新築の分譲業者。中古住宅であれば持主）
　・登記権利者＝買主（購入した人）
となります。

住宅ローンを借りて購入する場合には金融機関が抵当権を設定しますので、
　・登記義務者＝買主（購入した人＝住宅ローンを借りた人）
　・登記権利者＝金融機関
となります。

確かに、買主（購入した人、住宅ローンを借りた人）も登記申請をすべき当事者なのですね。

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思い出してください。マイホームを購入したときの登記のこと・・・

金融機関あるいは分譲業者や仲介業者の応接室、打ち合わせスペースなどでいろいろな書類に署名や押印をして、司法書士に登記手続きを依頼したことを思い出された方も多いのではないでしょうか。

そのときに支払った費用。［登録免許税または印紙税］の税金のほかに、［各登記手続の代理・書類の作成等］、［相談料］、［日当・旅費・立会費用］、［その他費用＝交通費・通信費（郵送料）］などの報酬項目が費用明細に目白押しです。物件評価額やローン借入金額などによってケースバイケースですが、全部で数十万円あるいはそれ以上の水準だったかもしれません。

書類も複雑で内容もとても専門的。マイホームを購入した人が当事者として登記申請を自分ですることが原則だとは、感覚的にも理解できない人が大多数だと思われます。

そのため、司法書士など専門家が依頼者から委任を受けて、代理人として登記申請手続き等を代行しているのが実態なのです。確かに、ローンの借り入れや返済などに金融機関が同時に絡む登記、書類や内容が複雑な登記など、素人には手におえないものが多いといえるでしょう。

住宅ローンを完済したとき、抵当権抹消登記は自分でもできます

では、この本人申請の原則は有名無実で、実際には一切できないのでしょうか。

必ずしもそうではありません。万が一ミスがあっても、やり直しの手間や時間などで誰かに（法務局を除いて）影響を及ぼすリスクがないような性格のものであれば可能です。今回のテーマである、住宅ローンを完済したときの抵当権抹消登記はその代表例といえます。

金融機関が取り次いだり、自分の手配で司法書士に委任することもできますが、登録免許税のほかに報酬費用が掛かります。ちなみにこのうち登録免許税自体は、例えば土地と建物が各ひとつ（各不動産1個）の場合はわずか2000円です。

一方で本人申請する場合の費用は、登録免許税と所轄法務局への往復郵送料（法務局へ直接出向いて申請と後日の書類受け取りをする場合には往復2回分交通費）だけです。また必要書類の別途郵送ほかの手間はありますが、インターネット申請の途もひらかれています。

具体的には、どうしたらいいの？

法務局は、ホームページで次のような事項を公開しています。

(1)登記申請書様式・記載例・注意事項など
参考URL：法務局「不動産登記の申請書様式について」

(2)登記対象となる不動産の所轄法務局がどこなのか
参考URL：法務局「管轄のご案内」

※なお、自信がない場合には所轄の法務局で事前に相談すること、そして相談の際には申請書の下書きや添付書類などをあらかじめ準備して持参し相談が冗長にならないよう配慮することが推奨されているようです。

また「抵当権抹消登記」や「本人申請」などのキーワードでネット検索すれば、役に立つ解説を幾つか手軽に参照することもできます。

司法書士に頼んでも（ケースバイケースでしょうが）先記の数値よりもう少し割安に済む場合もあるようです。

しかし、【自分でできることは自分でやる精神】で、住宅ローン完済という喜ばしい出来事に【抵当権抹消手続き費用の最小化】という花を添えることにトライするのも悪くはないでしょう。

Text：上野慎一（うえのしんいち）
AFP認定者,宅地建物取引士,不動産コンサルティングマスター,再開発プランナー