「住宅ローン金利」は上がる？日銀の利上げとの関係を解説！

執筆者 : 二角貴博

配信日: 2023.06.24

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日本銀行（以下、日銀）の政策金利についてよく報道されていますが、住宅ローンにどう影響するのかよく分からないという人もいるかもしれません。

住宅ローンの変動金利は日銀の政策金利に、固定金利は10年国債の利回りに連動します。また、住宅ローンの金利には変動金利と固定金利、そのミックス型などがありますが、既に借り入れ中の人はもちろん、これから借りる人も金利は大きく上がりそうにありません。

本記事では、難しいと思われがちな政策金利と住宅ローンの関係を解説します。

執筆者 : 二角貴博 ▼

2級ファイナンシャルプランナー

1 政策金利とは
2 住宅ローンに適用される金利
3 これから変動金利と固定金利はどうなる？
4 既に借りている人の金利は大きく上がりそうにない

政策金利とは

日銀が設定する政策金利とは、日銀が景気や物価をコントロールするために、金融機関から預け受ける当座預金の一部に適用する金利のことです。一般的には、景気が加熱してインフレ傾向になると政策金利を引き上げて経済の過熱を抑え、反対に景気が冷え込んでデフレ傾向になると政策金利を引き下げて経済を刺激します。

また、厳密な無意味の政策金利ではありませんが、日銀は政府の借金である国債を大量に買い入れているため、10年物の国債利回りの上限は従来の「0.25％程度」から「0.5％程度」と引き上げられています。日銀がコントロールしている金利をまとめると次のとおりです。

（1）日銀当座預金金利

短期金利を誘導し、住宅ローンの変動金利に影響を与える

（2）10年物国債利回り

長期金利を誘導し、住宅ローンなどの長期金利に影響を与える

住宅ローンに適用される金利

住宅ローンに適用される金利には、主に次の3種類があります。

変動金利

一般的には半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が見直されます。金利の動きによっては、将来の返済額が変わる可能性があるのが特徴です。固定金利型に比べて金利は低く設定されています。

固定金利（全期間・固定期間）

一定期間、金利は変わりません。金利が固定されている間は返済額も一定で、変動金利型に比べて金利は高く設定されています。10年物国債の利回りによって変動します。

ミックスタイプ

変動金利と固定金利を組み合わせたミックスタイプの住宅ローンも存在します。

これから変動金利と固定金利はどうなる？

現在住宅ローンを借りている人の金利は、大きく上がりそうにありません。理由をそれぞれ解説します。

変動金利

変動金利で借り入れしている場合には、金利の変動により返済額が大きく増えないように、2つのルールが定められていることが多いです。

・5年ルール（適用利率が変更されても、返済額は5年間一定で変化しない）
・125％ルール（5年ごとに返済額は見直しされるが、新しい返済額は従来の1.25倍を超えて増えない）

ただし、すべての変動金利型の住宅ローンにこの2つのルールが設けられているわけではないので、不安な場合は借入先に確認してみましょう。

固定金利

固定金利は、借入時または一定期間の金利が固定されているので、10年物国債の利回りが上がったからといってすぐに影響するものではありません。全期間固定金利であれば返済まで影響はありません。

一定期間の固定金利を選択している場合でも、更新時に固定金利を継続するか、変動金利に変更するか、有利なほうを選択できるので、既に借り入れが終わっている人の影響は限定的といえるでしょう。

既に借りている人の金利は大きく上がりそうにない

日銀は消費や投資の動向など経済的な情勢が整うまで、変動金利の判断材料となる短期金利を上げようとしていません。また、固定金利の判断材料となる10年物の国債利回りを上げてしまうと、償還時に政府の支払いが増えてしまうことも上がりにくい理由ともいわれています。

現在の経済情勢が続く限り、当面は金利によって住宅ローンの負担は増えそうにありません。しばらくは安心ですが、長期的には利上げがあるかもしれません。これからも金利の動向に注視が必要です。