更新日: 2023.11.29 住宅ローン

マイホーム購入、予算はどうやって決めるのがいい?

マイホーム購入、予算はどうやって決めるのがいい?
マイホーム購入は人生の一大イベント。簡単に買い替えができないものだからこそ、慎重な資金プランの検討が必要です。身の丈以上の物件を購入して住宅ローンの返済が重荷になったら、それからの人生に大きな影響を及ぼしかねません。マイホームは幸せに暮らすために買うもの。そのための予算の決め方を解説します。
蟹山淳子

執筆者:蟹山淳子(かにやま・じゅんこ)

CFP(R)認定者

宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー
蟹山FPオフィス代表
大学卒業後、銀行勤務を経て専業主婦となり、二世帯住宅で夫の両親と同居、2人の子どもを育てる。1997年夫と死別、シングルマザーとなる。以後、自身の資産管理、義父の認知症介護、相続など、自分でプランを立てながら対応。2004年CFP取得。2011年慶應義塾大学経済学部(通信過程)卒業。2015年、日本FP協会「くらしとお金のFP相談室」相談員。2016年日本FP協会、広報センタースタッフ。子どもの受験は幼稚園から大学まですべて経験。3回の介護と3回の相続を経験。その他、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー等の資格も保有。

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マイホーム購入で考えておきたい「お金」

マイホーム購入する際には、どのような「お金」を考えておく必要があるのか整理しましょう。マイホームには大きく2つに分けて、「購入時に必要なお金」と「購入後のランニングコスト」がかかります。
 
「購入時に必要なお金」としては、マイホーム自体の物件価格に加えて、住宅ローンを借りるための諸費用、登記をするための費用、引っ越し費用、照明器具やカーテン、家具家電の購入費用などがかかります。これらは、新築で物件価格の5%程度、中古で8%程度、注文住宅を建てる場合は10%程度を見積もっておきましょう。
 
「購入後のランニングコスト」としては、住宅ローン返済額だけでなく、固定資産税、火災保険料の他、マンションの場合は管理費・修繕積立金が必要となります。また、戸建ての場合も定期的にメンテナンスが必要となるので、そのための費用を積み立てていく必要があります。
 
ランニングコストを負担しながら老後資金や、子どもがいる人は教育資金も貯蓄していく必要があります。生活にしわ寄せが来ないよう、無理のない資金プランを検討して購入予算を決めましょう。
 

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住宅ローンの借入額をどう決めるか

予算を決めるときに一番迷うのは、いくらまでなら住宅ローンを借りても大丈夫なのかという問題でしょう。ここで重要なのは、借りられる金額と無理なく返済できる金額は別ということです。無理なく返済できる借入額は、無理なく返済できる月々の返済額から考えます。
 
「月々の返済額が収入の○○%以下ならOK」と一律で決める考え方がありますが、子どもがいる人・いない人、会社員、個人事業主など、それぞれ事情が違いますから、簡単な計算で決めるのには無理があります。まずはわが家の家計を検討して、住宅ローン返済にまわせる金額を検討し、そこから借入額を逆算していきましょう。
 
例えば、毎月家賃を12万円払っていて、さらに月2万円くらいは住宅費用として支出できそうなAさんがマンションを購入する場合、固定資産税や管理費・修繕積立金を合わせて3万円と仮定すると、無理なく返せる月々の返済額は11万円となります。
 
次に返済期間を何年にするか検討します。一般的な住宅ローンは最長35年または80歳までの返済期間で借りることができます。Aさんが40歳なら35年返済の住宅ローン借り入れが可能です。ただし、会社員の場合は定年があるので、定年後に収入が年金だけになる生活も想定しておかなければなりません。
 
返済期間が長いほど多く借りられますが、年金生活になってからの返済は大きな負担になるので、定年時には完済できる返済期間が理想です。ただし、これから収入アップが期待できる人や、退職金である程度の繰り上げ返済ができそうな人は、プラス5年程度の返済期間を考えてもよいでしょう。
 
Aさんは40歳の会社員で65歳定年なので、慎重に考えるなら25年ですが、70歳まで30年の返済期間も検討します。
 
月々の返済額と返済期間がだいたい決まったら、借りられる金額をシミュレーションしながら決めていくとよいでしょう。多くの金融機関のサイトでシミュレーションができるので、変動金利、10年固定、長期間固定など複数の金利を設定して試しながら、無理なく返済できる借入額を検討します。
 
なお、変動金利を選ぶのであれば、今後金利が上昇する可能性も考えて、どのくらいまでの金利上昇ならわが家の家計が耐えられるかも検討してみましょう。
 

自己資金はどのくらい準備する?

自己資金とは、主に貯蓄して準備した資金ですが、両親や祖父母から援助を受けられる場合にはその金額も入ります。かつては頭金として2割くらいの自己資金を準備したいという目安がありましたが、昨今のように低金利が続いている状況では、それは1つの目安として、もう少し柔軟に考えてよいでしょう。
 
現在の貯蓄額、これから必要となる教育資金、住宅ローンの借入可能額、予想される家計収支などをしっかり検討して資金プランを立てれば、頭金が少なくてもマイホーム購入は可能です。
 
ただし、貯蓄がほとんどない状況で、住宅ローンを目いっぱい借りてマイホーム購入することはお勧めできません。人生にはいつどのようなトラブルが起きるか分かりませんから、多少のトラブルがあっても困らない貯蓄額をキープしておく必要があります。また、少なくとも諸費用は自己資金で賄いましょう。
 
資金プランを自分で検討するのが難しければ、ファイナンシャルプランナーなどの専門家にキャッシュフロー表を作成してもらいながら相談することをお勧めします。
 

マイホーム購入は資金計画から

マイホーム購入を考えるときは、まずは資金プランを検討し、購入予算を決めることから始めましょう。取りあえず物件探しから始めてしまうと、身の丈以上の物件であっても「どうしてもほしい」という気持ちが抑えられなくなることがあります。
 
住宅ローンの負担が重くて、生活費や老後資金にしわ寄せが来ないよう、物件を見に行く前に予算を決めておくことが大切です。
 
執筆者:蟹山淳子
CFP(R)認定者

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