住宅ローンは「月12万円」を20年間と、「月8万円」で20年後に繰上げ返済のどっちがお得？それぞれの「総返済金額」を試算

住宅の購入は多くの人にとって人生で一番高い買い物になることでしょう。一括で購入できる人は少ないので、住宅ローンを利用している人がほとんどではないでしょうか。大きな金額が絡むため、返済方法を工夫しなければ最終的な返済金額に100万円単位の差が出てしまいます。

通常、月々の返済金額を大きくして返済期間を短くするほど、総支払額は小さくなります。具体的な例を挙げ、返済金額や繰上げ返済が与える影響をシミュレーションしてみましょう。

執筆者：御手洗康之（みたらいやすゆき）

CFP、行政書士

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年7月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※ J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 借入額2600万円で返済期間20年と20年後の繰上げ返済では約100万円の違いになる
2 総返済金額を小さくすることが最善策とは限らない
3 定期的なチェックをしましょう

借入額2600万円で返済期間20年と20年後の繰上げ返済では約100万円の違いになる

2600万円を20年で返済すると仮定して、総支払額を計算します。ここでは元利均等方式、全期間固定金利を採用し、ボーナス返済などは考慮せず、毎月一定の金額を返済するものとします。

図表1の通り、2600万円を20年間で返済した場合、20年間の総返済金額は約2870万円です。一方で、2600万円を返済期間30年で完済しようとすると、毎月の返済金額はおよそ8万円で、総返済金額は約3010万円となります。また、20年後に繰上げ返済した場合、返済金額は約2962万円となるので、20年間で返済するよりも100万円ほど返済金額が多くなる見込みです。

図表1　借入金額2600万円元利均等金利は全期間1.0％のシミュレーション結果

住宅保証機構株式会社住宅ローンシミュレーションより筆者作成

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

総返済金額を小さくすることが最善策とは限らない

毎月の返済金額を増やして返済額に対する元本の割合を大きくすれば、利息軽減効果が生まれ、総返済金額が小さくなることが分かります。ただし、総返済金額を最小にすることがすべての人にとっていいとは限りません。当然ですが、毎月の返済額を増やせば、家計に負担がかかり、生活が苦しくなる可能性があるからです。

それとは対照的に、毎月の返済額を抑え、定年退職時などまとまった収入が見込めるタイミングに繰上げ返済するほうが、総返済金額が大きくなったとしても、長期的な視点で見ると安全な返済方法になる場合もあります。

定期的なチェックをしましょう

住宅ローン返済の基本的な考えとしては、可能な範囲で早く返済したほうがお得になります。ただし、それが安全な（最善の）返済方法であるとは限りません。

住宅ローンの返済は分かりにくく、金利変動による借り換えや住宅ローン控除、繰上げ返済に伴う手数料などまで考慮していくと、何が最善なのか判断が難しいのは確かです。まずは、毎月の収入の中でどれだけを返済に回せるのか、余裕資金があれば繰上げ返済に回せるのかなどを確認するところから始めるのがいいでしょう。

住宅ローン返済方法に正解はありません。家族構成や支払いの優先順位によっても、どのタイミングで資金（例えば教育費など）が多く必要になるのかはそれぞれの家庭によって変わってきます。住宅ローン返済期間中のライフプランを具体的に考えれば考えるほど、住宅ローン返済の計画も立てやすくなります。

その前提で、自身だけで判断するのが難しい人は、最善の住宅ローンはどれなのか、繰上げ返済するとどれくらいの利息軽減効果があるのかなどを専門家に相談することをおすすめします。住宅ローンの返済は、総返済額だけでなく住宅ローン返済期間中に余裕資金が残っているかどうかもポイントにしてください。