40歳後半の会社員、やっとマイホームを購入するのですが、定年までに返済できるか心配です。住宅ローンをどのように組んだらいいですか？

執筆者 : 柴沼直美

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40歳後半の会社員、やっとマイホームを購入するのですが、定年までに返済できるか心配です。住宅ローンをどのように組んだらいいですか？

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40歳後半の会社員Aさんは、転勤が多くやっとマイホームを購入することになったそうです。しかし、定年までの期間が短く、定年までに完済できるかが心配だそう。どのようにローンを組んだらいいか、FPがアドバイスします。

執筆者：柴沼直美（しばぬまなおみ）

ＣＦＰ(R)認定者

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大学を卒業後、保険営業に従事したのち渡米。MBAを修得後、外資系金融機関にて企業分析・運用に従事。出産・介護を機に現職。3人の子育てから教育費の捻出・方法・留学まで助言経験豊富。老後問題では、成年後見人・介護施設選び・相続発生時の手続きについてもアドバイス経験多数。現在は、FP業務と教育機関での講師業を行う。2017年6月より2018年5月まで日本FP協会広報スタッフ
http://www.caripri.com

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 3000万円借入、20年2％固定金利で返済月額約15万円
2 再雇用では年収が大幅ダウンになる見込みだが……
3 二世代ローンを組むことが可能な場合は検討
4 返済が厳しくなったとき、どのような方法があるかも確認

3000万円借入、20年2％固定金利で返済月額約15万円

前提条件から推測して、現在45歳だとすると定年まで15年ですが、再雇用で継続雇用すれば20年で返済するイメージとなります。現在の金利環境で20年固定だと金利2％、これで試算すると月額返済が約15万円です。

住宅ローンの返済比率（年間返済額÷年収）は30％までが目安にすると一般的に言われていますが、この割合が低いほど余裕をもった家計運営ができます。お勧めは、年収の20～25％です。そうすると、年間180万円の返済額÷20％の場合は年収900万円（手取約700万円）、25％の場合は年収720万円（手取約576万円）という計算になります。

年収によって返済額が年収の20％程度に収まるように、ローン金額と返済期間、金利の水準、返済方法を決めましょう。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

再雇用では年収が大幅ダウンになる見込みだが……

ここで返済期間の短さが気になるところだと思います。勤務先によって条件は異なるでしょうが、最近では法改正も状況に併せて頻繁に変更になります。現状、多くの企業では60歳でいったん定年を迎え、再雇用制度を活用しても年収が大幅に減額になる仕組みを採用しています。

仮に再雇用を受け入れたとして、60歳以降の返済について不安になりますが、退職金や貯蓄をローン残高返済に充てるケースは多いです。これも現状やそのほかの家庭の状況によってさまざまです。60歳時点での資産残高見込みと併せて計画していきましょう。

二世代ローンを組むことが可能な場合は検討

これもケースバイケースですが、二世代ローンを検討するという選択肢もあります。名称から推測すれば、「親子」というイメージが湧くと思いますが、子どもでなくても配偶者やその他親族でも可能です。検討することができれば選択肢の１つにしておくのもいいでしょう。

返済が厳しくなったとき、どのような方法があるかも確認

大枠の返済計画を立てて、同時に「返済が厳しくなったときの対応」についても知っておきましょう。思わぬ健康状態や職場環境、家庭環境の変化によって、計画どおりに返済が進まなくなるという、万一の場合の緊急手段も洗い出しておきましょう。

＜まずはローン先の金融機関への相談＞

できるだけ早く担当窓口へ相談して、条件やローン返済の猶予期間、貸付を受ける場合は金額や返済期日などの条件を確認し、納得したうえで実行してください。

より魅力的な条件で「借り換え」ができるのでは、と別の金融機関を探したくなるかもしれませんが、審査や手続き、それに伴う手数料などを慎重に検討しなければなりません。気が進まないということで「何とかなるかも」と先延ばしにしておくと、任意売却など、売却しなければならない事態に陥る可能性もあります。

困った時に公的な支援制度があるか？　ということについて「総合支援制度」がありますが、こちらはあくまで生活困窮状態の低所得者や高齢者向けで貸付額も限られているので、ローンを組んで住宅を購入した人向けにはそぐわないと言わざるを得ないでしょう。

ただ、直近のコロナ禍や能登半島地震など、不可抗力の場合には別途、支援制度が発足される場合があります。常に情報収集には敏感になっておくことは大切です。

ローンを組んで住宅を購入するということは、大きな買い物と返済という大きな責任を背負うことになるという認識をもって、日々のお金の使い方に無駄がないかなども振り返りながら、家計運営をしていくことが大切ですね。