更新日: 2024.09.13 住宅ローン

62歳で住宅ローンが「1000万円」残っています。利上げの可能性があるなら「退職金」の残りで繰上げ返済したいのですが、なにか“リスク”はあるでしょうか…？

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日本銀行がマイナス金利を解除したことが大きなニュースとなりました。これによって大手銀行をはじめ金融機関の預金金利が引き上げられるなど、私生活にも影響がでています。

特に大きく影響が出ているのが「住宅ローンの金利上昇」です。大手銀行の住宅ローンで固定金利の引き上げが実施されています。

このように金利情勢が大きく変化しているので、金利がさらに上がることを懸念して住宅ローンの繰り上げ返済を考えている人もいるでしょう。特に「退職金」がある場合は、退職金の一部や全部を繰り上げ返済に充てることも選択肢の1つです。

そこで本記事では、住宅ローンの繰り上げ返済をする際のメリットとデメリットについて紹介していきます。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるどへんしゅうぶ）

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年09月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 繰り上げ返済のメリット
2 繰り上げ返済のデメリット
3 繰り上げ返済をする場合は、一括返済する金額と生活資金のバランスを考えましょう

繰り上げ返済のメリット

ローンの繰り上げ返済とは、ローンの残高の一部または全部を当初の予定よりも前倒しで返済する方法です。返済手数料の負担はありますが、多くのメリットもあるので検討している人もいるでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済をするメリットとしては、「繰り上げ返済後の残りの返済について、毎月の支払いか支払期間のどちらかを少なくできる」、「利息を支払う必要がなくなる」といったことが挙げられます。

まず、繰り上げ返済後の残債について、支払期間をそのままにして毎月の支払金額を減らすことが可能です。また、毎月の支払いをそのままにして支払期間を短くすることもできます。

また、利息を支払う必要がなくなるので、そのお金を負担しなくてもよくなります。例えば、元金3000万円で返済期間が35年のローン（金利はフラット35から1.960％）を25年間返済したとすると残りの返済期間は10年です。このタイミングで1000万円を繰り上げ返済すると、100万円以上の利息を支払う必要がなくなります。

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繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済のデメリットとしては、「一括で返済することで生活費がなくなってしまう」ことが考えられます。

生命保険文化センターの調査によると、老後の最低日常生活費（夫婦2人の場合）は23万2000円です。事例の場合は、62歳の人が残っている退職金で繰り上げ返済を考えていますが、それ以外の余裕資金がないと日々の生活に影響が出るかもしれません。

特に65歳までは公的年金の受給が原則としてできないので、退職後に収入がない人や収入が少なくなった人は、退職前と同じような生活を送ることが難しいと考えられます。そのため、生活資金に余裕がない場合、繰り上げ返済はリスクが大きいです。

繰り上げ返済をする場合は、一括返済する金額と生活資金のバランスを考えましょう

一般的に変動金利は固定金利よりも利率が低く、支払い利息が少なくなる点が魅力で、ここ数年は大きな金利変動もなかったことから利用している人も多かったでしょう。

変動金利には、5年間は返済額が変わらない「5年ルール」、前回の125％以上を超える返済額にはならない「125％ルール」があります。このことから変動金利を選んでいても、慌てて繰り上げ返済をするのではなく、金利動向を見極めることができます。

一方、固定金利は変動金利よりも一般的に金利が高いですが、金利が上昇したとしても一定の期間は据え置きの金利で返済できる点が魅力となっています。このことから固定金利を選んでいる場合は慌てて繰り上げ返済をしなくてもよいでしょう。

今回の日本銀行の決定は大きな変化をもたらす可能性があり、実際に大手銀行をはじめローンの変動金利が上昇しています。しかし、金利が上昇したとしてもまだまだ低水準であることは変わりません。変動金利を選択した場合でも急いで繰り上げ返済をせずに、一括返済する金額と生活資金のバランスを考えるようにしてください。