住宅ローンの繰上げ返済で利息は減る？　返済のポイントとは

※2019/01/15　掲載時に編集部による誤記がございましたので修正させていただきました。
 
人生の三大支出の一つである住宅購入は、ほとんどの方にとって人生最大の買い物となります。住宅購入は高額なので、一括の支払いは難しいものです。そこで多くの方が利用されるのが住宅ローンです。
 
毎月の支払いを抑えるため、 35年間という長期での返済計画が一般的です。本稿では、35年間は長すぎるとお考えの方に、「繰り上げ返済」について詳しく解説してまいります。
 

そもそも繰り上げ返済って何？

繰り上げ返済には、支払期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の支払額を減額する「返済額軽減型」の2種類があります。
 
繰り上げ返済のメリットは、トータルの利息を大きく減らせることです。逆にデメリットは、住宅ローン控除による節税効果が少なくなる場合があることです。
 

合理的な繰り上げ返済のポイント

1)住宅ローン減税（控除）を正しく理解する！
減税の対象となるローンは、住宅の取得や増改築で 10年以上ローンを組んだ場合と、特定のリフォームで 5年以上のローンを組んだ場合などです。現在、10年間で最大400万円の減税が受けられますので、有効活用しましょう。
 
皆さんにもなじみのある配偶者控除などのように、収入から引かれる所得控除ではありません。住宅ローン減税は、皆さんが支払っている所得税や住民税から直接差し引きます。還付される税額が大きく、大変ありがたい減税措置なのです。
 
年末のローン残高が 3000万円あったとすると、その1％である30万円と40万円（最大控除額）を比較して、小さい方の額である30万円が戻ってくる仕組みです。ただし、自分が払った税額以上は戻ってきません。
 
2）実際にいくら戻ってくるか計算してみる！
それでは、具体的な事例で減税額を計算してみましょう。仮に、Aさん一家は、ご主人が会社員で現在40歳、奥さまは専業主婦で38歳、お子さんは1人で8歳という家族構成とします。
 
ご主人のAさんの収入は500万円。3500万円のマンションを購入し、頭金として500万円を払い、残りの3000万円は住宅ローンを利用しました。このケースでは、住宅ローン減税の上限は30万円ですが、30万円が戻ってくるわけではありません。
 
筆者が減税額を試算したところ、Aさんの1年間の所得税と住民税の合計額は約29万円でしたが、住宅ローン減税が適用されると約23万2000円が戻ってきます。10年間で約232万円、本来税金として消えていたお金が戻ってくるのですから、使わない手はないですよね。
 
3)合理的な繰り上げ返済とは！
直近の住宅ローン利用者が利用した金利タイプとしては、57％が変動型で25.3％が固定期間選択型、そして17.7％が全期間固定型という調査結果になっています。（住宅金融支援機構　※1）
 
やはり、低金利が魅力的な変動金利が半分以上を占めています。しかし近い将来、日本の金利が上がるリスクは年々増していることは理解しておきましょう。
 
1％未満の変動金利で借りている方なら、住宅ローン減税のメリットを最大限生かすために、11年目から家計に無理がない範囲で一気に繰り上げ返済を始めましょう。
 
また、1％以上の全期間固定型であれば、住宅ローン減税で戻ってくる資金などを使って、2年目からすぐにでも繰り上げ返済を始めてください。
 
例えば、先ほどのAさんのケースで、3000万円のローンを適用金利1.41％の35年全期間固定で借り、2年目から毎年20万円の繰り上げ返済を実行した場合の試算をしてみました。
 
そうすると、返済期間は約6年も短縮されて、支払総額も約157万円少なくなります。まだ繰り上げ返済を始めていない方は、ぜひこの機会にご検討ください。
 
※1 https://www.jhf.go.jp/files/400348432.pdf
 
Text：船津 正明（ふなつまさあき）
CFP　　1級ファイナンシャル・プランニング技能士
証券外務員1種　　　日商簿記2級　　生命保険・損害保険募集人資格
所属団体
日本FP協会　兵庫支部　幹事
こうべ企業の窓口　会員
認定NPO法人　はんしん高齢者くらしの相談室　正会員
 

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