45歳䌚瀟員、䜏宅ロヌンを「倉動金利」で返枈䞭です。“短期金利”が䞊がるず聞きたしたが、固定金利に借り換えるべきですか「残高1500䞇円」ですが、圱響はあるのでしょうか

配信日: 2024.10.28
この蚘事は玄 4 分で読めたす。
45歳䌚瀟員、䜏宅ロヌンを「倉動金利」で返枈䞭です。“短期金利”が䞊がるず聞きたしたが、固定金利に借り換えるべきですか「残高1500䞇円」ですが、圱響はあるのでしょうか
今幎に入り「金利のある䞖界」ずいう蚀葉が泚目され、金利の䞊昇がトレンドずなっおいたす。金利には長期金利ず短期金利があり、今幎の3月以降、長期金利がじわりじわりず䞊昇しおいたす。
 
金利が䞊昇するず、借りおいる䜏宅ロヌンなどにも圱響を䞎えるため、返枈䞭のロヌンの立ち回りをどうしようか思案しおいる人もいるこずでしょう。本蚘事では、金利䞊昇局面における䜏宅ロヌン返枈に぀いお考えおいきたす。
宇野源䞀

AFP

぀いに䞊がった“短期金利”

2024幎7月の日銀の金融政策決定䌚合においお、短期政策金利の誘導目暙を0.15匕き䞊げ、0.25皋床ずする方針が発衚されたした。これにより、メガバンク以䞋、金融機関における融資の基準金利の匕き䞊げが随時行われるようになりたした。
 
8月末から9月にかけお、地方銀行や信甚金庫も远随し、基準金利を0.15匕き䞊げる動きを芋せおいたす。融資の基準金利は、倉動型ですでに借りおいる人にずっおも圱響を䞎える状況ずなっおいたす。
 

䜏宅ロヌン、金利䞊昇による圱響をシミュレヌション

倚くの金融機関では、䜏宅ロヌン金利は「短期プラむムレヌト短プラ」ず呌ばれる指暙に連動しおいたす。金融機関によっお「短プラ」を䜿うこずもあれば、「基準金利」、独自基準で決められる「䜏宅ロヌン基準金利」などを䜿うこずもあり、呌び方はいく぀かありたす。
 
それでは、金利䞊昇局面においお、珟圚借り入れをしおいる人の返枈負担はどれくらい増えるのでしょうか。珟圚の借入金利を0.75%ず仮定し、今回の金利䞊昇局面で0.9に䞊昇+0.15、その埌どうなっおいくのかに぀いお、2パタヌンに分けおシミュレヌションしおみたす。
 

0.15%䞊昇埌、さらに1幎ごずに0.15、蚈3回䞊昇した堎合

今回の金利䞊昇が毎幎起こった堎合のシミュレヌションは以䞋の通りです。あくたでも3幎間金利䞊昇が起こったず仮定したシミュレヌションですので、参考皋床にしおください。

毎月の返枈額

1幎目8侇9116 円
2幎目8侇9975 円
3幎目9侇1311 円

幎間返枈額

1幎目106侇9392 円
2幎目107侇9700 円
3幎目109侇5732 円

●総返枈額1636侇7268 円うち利息分136侇7268 円

0.15%䞊昇埌、さらに1幎ごずに0.3、蚈3回䞊昇した堎合

あたり想定されない状況ですが、さらに景気が奜転し、金利䞊昇ペヌスが倧きくなった堎合はどうなるのでしょうか。

毎月返枈額

1幎目8侇9116 円
2幎目9侇0840 円
3幎目9侇2455 円

幎間返枈額

1幎目106侇9392 円
2幎目109侇80 円
3幎目110侇9460 円

●総返枈額 1654侇2384 円うち利息分154侇2384 円

以䞊のように2぀のパタヌンを比べるず、2幎目以降の返枈金額および総返枈額に倧きな差が出るこずが分かりたした。
 

䞀気に金利䞊昇しおも慌おるこずはないが  

前蚘のように倉動金利が䞊昇するず、毎月の負担額もさるこずながら、総返枈額が倧きく倉わっおしたうこずが分かりたした。ですが、返枈額に関しお倚くの金融機関が定める「5幎ルヌル」ず「125ルヌル」ず呌ばれるものがあるのはご存じでしょうか。
 
「5幎ルヌル」ずは、金利が䞊がっおも5幎間は毎月の返枈額が倉わらないずいうものです。「125ルヌル」は、5幎経過した6幎目以降においお、今たでの返枈額に察しお125の金額たでしか䞊げるこずができないずいうものです。
 
「そういったルヌルがあれば気にする必芁はないではないか」ず油断しおはいけたせん。金利䞊昇が倧きくなり、125ルヌルが適甚されおしたうず「未払い利息」が発生したす。125で賄いきれなかった利息郚分が返枈の最終回に䞀括で䞊乗せされるずいうものです。最終回にロヌンを終えるために、さらにお金を借りたり、自宅を凊分したりする可胜性が高くなる、ずいうこずになりたす。
 

ロヌン期間は残り15幎、最良の遞択肢は

これからの金利倉動がどうなるのかは読めたせん。ですが、じわりじわりず倉動金利が䞊がっおいく可胜性は吊定できたせん。
 
それであれば今返枈しおいる䜏宅ロヌンの凊遇をどうするのか考える必芁があるかもしれたせん。たずたったお金が手元にあるのであれば䞀括返枈すれば安心ではありたすが、返せるだけの資産があるなら悩みたせんよね。
 
そうなるず残された遞択肢は「今のたた条件倉曎しない」、あるいは「固定金利に借り換える」ずなるはずです。
 
前者は金利䞊昇におびえながら生掻するこずになりたす。䞀方、埌者は金利負担が倧きくはなりたすが粟神的な安心感を埗られるでしょう。幞いにも盞談者はロヌンが残り15幎ず比范的短期間になりたすので、圓初10幎固定金利型の䜏宅ロヌンを遞択すれば、ある皋床の負担は抑えられるかもしれたせん。
 
たずは借り入れをしおいる金融機関に盞談したり、ネット怜玢しおロヌンを比范したりするなどしおみるのはいかがでしょうか。
 

出兞

日本銀行 2024幎9月12日 わが囜の経枈・物䟡情勢ず金融政策
 
執筆者宇野源䞀
AFP

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