「私、年収350万円でマンション買いました！」本当に年収350万で買えるの？

タイトルは、名古屋で流れている某会社のCMのキャッチコピーです。とてもキャッチーな言葉ですよね。年収350万円でマンションが買える？ ホント？ と思いますよね。では、本当に年収350万円でマンションが買えるのでしょうか？
 

借入可能額と返済可能額

先にあげたタイトルは、不動産会社のCMのキャッチコピーですので、売りたい側の言葉だと思ってください。一戸建てやマンションを買うとき、多くの方が住宅ローンを組みますが、そこには借入可能額と返済可能額があります。
 
借入可能額とは、ネットなどで概算金額を簡単に調べることができますが、貸し手側が貸してもいいよと言う金額です。通常は年収、自己資金、購入価格や金利等の要素から決定されます。
 
一方、返済可能額は、実際に借入した後の毎月返済できる金額です。借入可能額と返済可能額はイコールではありません。では、年収350万円の方の借入可能額はいくらでしょうか？ 年収350万円が税引後の手取り額なのか、税引前の税込額なのかで、借入可能額は変わってきます。
 
ある住宅ローンシミュレーションサイトで、「返済期間35年・金利1％・返済比率30％・元利均等返済・ボーナス返済なし」で計算すると、税引後の手取り額が350万円の場合、約3099万円借入可能となります。
 
しかし、税込額が350万円で、税引後の手取り額は300万円とすると、約2656万円借入可能となります。
 
返済比率30％は少し高めの設定ですので、この金額を借入すると生活が厳しくなる可能性があります。結果、「私、年収350万円（税込額）でマンション買いました」は、買うことはできるが返済が大変、となるかもしれないですね。
 
では、一戸建てやマンション購入を検討中の方は、何をベースにして住宅ローンを考えればいいのでしょうか？
 

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家賃とローン返済

現在、賃貸にお住まいの方で、毎月7万円の家賃を払っているとしましょう。年間支払額は7万円×12ヶ月＝84万円です。住宅ローンの支払いが年間84万円なら、あまり負担がないと言えるでしょう。
 
しかし、たとえば3000万円を金利1％（元利均等）、35年返済で借り入れた場合、年間支払金額は約102万円となり、84万円を超えます。超えた分はボーナスで支払うなど、方法を考える必要があります。
 
一戸建てにしてもマンションにしても、年数が経てば修繕が必要になってきます。マンションの場合、修繕積立金を毎月徴収される管理規約がありますが、一戸建ての場合は自分でその点を考えていく必要があります。
 
また、マンションは管理費等が別途発生します。修繕積立金や管理費はマンションにより違いがありますが、毎月数万円程度支払うことになるでしょう。このように住宅の購入は、ローン返済以外の費用も必要になることも、押さえておいていただきたいと思います。
 

資金調達

住宅購入に際しては、頭金がこれだけ準備できる、親からの贈与がある、土地があって建物だけのローンでいい等、人によって状況はさまざまだと思います。もし、親からの資金援助や土地の提供等が期待できるようであれば、借入金額を少なくすることができます。
 
また、ローンを借りる際、いくら借り入れ、返済期間は何年間か、変動金利か固定金利か等、いろいろな条件により年間返済額が変わります。
 
銀行によっても審査基準が異なるので、ひとつの銀行だけでなく複数の銀行へ申し込むことにより、いずれかで借入可能となることがあります。
 
住宅は大きな買い物ですので、無理な借入にならないよう、購入時期と購入物件などをよく検討し、購入していただきたいと思います。
 
執筆者：高畑智子（たかばたけ ともこ）
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、ＣＦＰ認定者