住宅ローンで金利以外で比較するべきポイント

　皆さまは、人生において一度はマイホームを！と考えたことはありませんか？

日本の持家率は平成20年の統計で61％となっており、少子高齢化による空家の増加がささやかれているとはいえ、日本におけるマイホーム信仰はまだまだ健在な様です。

しかも年収700万円以上となると持家率は80％を超えており、ある程度余裕が出てくると自分の城が持ちたい…と考える人が多いようです。

　しかし、残念ながらマイホームを現金一括で購入できる人はほとんど居ません。

マイホームを購入する際、多くの場合で住宅ローンを利用することになりますが、その際に「金利」をどうするかに頭を悩ませることは多いのではないでしょうか？近年は低金利状態が続いているため、最も金利の低い「変動金利」を選択することが半分以上なのですが、金利の底打ち感から、足元では他の金利タイプの住宅ローンの貸し出しも増加しています。

住宅ローンの金利ってどんなものがあるの？

住宅ローンの契約においての大きな関心事である「金利タイプ」はどのようなものがあるのでしょうか。住宅ローンの金利タイプには「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」の3種類があります。まず、各金利タイプの特徴とメリット・デメリットなどを説明させていただきます。
 

変動型金利のメリット・デメリット

 
変動型の利率は各金融機関が独自に設定する、1年未満の短期の貸し出しの最優遇金利である「短期プライムレート」という金利に連動して利率が決定します。このため契約する金融機関やタイミングによって契約する金利が比較的変化しやすいといった特徴があります。
 
変動型のメリットは、比較的金利が低く抑えられることにあります。金利動向が低下または横這いのときに強みを発揮します。しかし、この強みはそのままデメリットとしても機能してしまいます。
 
激変緩和のため直近の支払額の125％までという救済措置はありますが、金利の上昇局面では利息の返済割合が押し上げられ、住宅ローンの返済期間が延びてしまう恐れがあります。
 

固定期間選択型金利のメリット・デメリット

 
固定期間選択型は変動型と全期間固定型の中間の性質があり、返済開始から一定期間は金利が固定され、所定の期間経過後は変動型か全期間固定型かを選択することになります。
 
固定期間は主に2年、3年、5年、10年があり、10年固定型が人気を集めています。固定期間選択型のメリットは、教育費などの他の資金計画とバランスを取りやすい点にあります。
 
返済額を固定し、家計への負担を限定できている間に他の資金計画の準備を行うことで金銭的負担が集中する時期を分散させることができます。デメリットとしては変動型で激変緩和策として設定されている125％ルールが適用されないことと、固定期間満期後に金利負担が増加する可能性があることです。
 
こうした時間的メリットを充分に活かすにはより精密な資金計画が必要となります。ファイナンシャルプランナーなどを活用し、マネープランの作成や金利上昇時のリスクヘッジについても考えを巡らせることが大切です。
 

全期間固定型のメリット・デメリット

 
全期間固定型は住宅ローン契約時の金利が最も高くなりやすいですが、国が運用する制度である「フラット35」を利用することにより金利負担を減少させることができます。
 
全期間固定型のメリットは総支払額が固定されているため、金利変動によるリスクが無く長期的な資金計画が立てやすくなりますが、デメリットとして金利が高くなりやすい点が挙げられます。
 
フラット35を利用できれば他の金利タイプとの金利差はかなり縮小できるのですが購入するマイホームの条件によっては利用できない場合もあるので注意が必要です。
 
長期的な金利動向に関して予想することは極めて難しいのですが、近年は極めて低金利の状態が続いていることから、これ以上はほぼ低下余地が無い、金利の底と捉えて全期間固定型の住宅ローンの契約件数が徐々に増加してきています。
 

金利以外で比較するべきポイントとは

住宅ローンを契約する際、金利以外で借り手が負担する大きな支出が「諸費用」です。金利と異なり、購入時に一括で支払う必要があります。諸費用の金額は契約する住宅ローンの金額によって異なりますが、数十万円～百万円を超える支出となることも珍しくありません。
 
諸費用は住宅ローンを契約する金融機関によって取り扱いが異なりますので、気を付けたいポイントです。諸費用には主に以下の様なものがあります。
 

保証料・事務手数料

 
保証料は、住宅ローンを契約する金融機関が住宅ローンが借り手の経済的な理由によって返済不能になった場合、保証会社に支払いを肩代わりしてもらうための費用です。
 
しかし借り手の住宅ローンがなくなる訳ではなく、返済先が保証会社に変わることになります。
 
現在は保証会社を利用せず、保証料をゼロとしているところもありますが、その場合は代わりに事務手数料を負担することになります。保証料と事務手数料は契約する金融機関によってどちらかを支払う必要がありますが、その中身は大きく異なります。保証料は保証会社に支払う保険金といった性質のため、繰り上げ返済などにより当初想定していた期間よりも短期間で返済を行った場合は返金を受けることができます。
 
しかし事務手数料は繰り上げ返済を行った場合でも返済はされません。保証料・事務手数料は諸費用のなかで最も金額が高くなりやすい分野ですから注意して確認を行うのが良いでしょう。
 

印紙税

 
紙の契約書で住宅ローンの契約を行う場合に支払う必要がある税金です。税額は住宅ローンの金額によって異なり、1000万円～5000万円以下の場合は印紙税額は2万円。5000万円超～1億円以下は6万円となります。印紙税はネット上で完結する「電子契約」を行えば支払う必要がありませんので、電子契約に対応できる金融機関を選ぶことで節約することができます。
 

登録免許税

 
住宅ローンを契約する場合、金融機関は購入するマイホームに「抵当権」を設定します。抵当権とは住宅ローンの返済が経済的な理由などで返済ができなくなった場合、金融機関がマイホームを売却して返済資金とすることができる権利のことです。登録免許税は、金融機関がこの抵当権を設定する際に生じる税金です。
 
税額は新規の住宅ローンの場合は軽減税率が適用されますので、借入額の0.01％が借換えの場合は0.4％が課税されます。新規か借換えかで支払う税額が異なるのが特徴です。軽減税率が適用されない借換え時は注意が必要です。
 

司法書士手数料

 
マイホームを購入したあとは、所有者を明らかにするために「不動産登記」を行う必要がありますが、この際の登記手続きを司法書士に代行してもらう場合に生じる手数料です。1件当たりおおよそ10万円前後の費用が生じます。近年は不動産価格の上昇にともない、意中のマイホームを購入するため、夫婦の収入を合算し、住宅ローンの融資額を増加させる「ペアローン」を選択することもありますが、司法書士手数料はペアローンの場合増額されることもあります。
 
司法書士は融資実行時に金融機関側が紹介してくれることが多いですが、ご自身で納得のできる報酬の司法書士に依頼することもできます。司法書士手数料が相場よりも高いようでしたら、依頼先を変えることで節約することもできます。
 

auじぶん銀行の住宅ローンはどんな人に向いているのか？

では、実際の住宅ローンを提供している会社を1つ紹介したいと思います。ここでは、auじぶん銀行の住宅ローンを紹介します。
 
2019年3月時点での住宅ローン金利はトップクラスの低さであり、特に10年の固定期間選択型の金利水準は特筆すべきものがあります。
 
また、ガンに関する保障が充実しておりガンと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」が負担なしで利用できます。
※新団信は2023年7月1日以降お借入れの方に適用
 
さらに2019年3月から保障内容が拡大され、全疾病で入院が継続180日以上となった場合、住宅ローン残高が0円となる様になりました。これらは他の金融機関であれば金利引き上げによる契約者負担が生じるレベルの保障内容です。
 
その反面、auじぶん銀行はフラット35と「つなぎ融資」には対応していません。つなぎ融資は、注文住宅によりマイホームを購入する場合、建築の進行に応じて段階的に費用を払込む必要があり、マイホームの完成・登記前でも金融機関が住宅ローンの融資実行を行ってくれる制度のことです。
 
これらの特徴から、auじぶん銀行の住宅ローンは建売ないしは中古住宅の購入を予定しており、全期間固定型以外の金利タイプで他の金融機関でワイド団信や八大疾病保障などへの加入を検討している方にオススメの住宅ローンとなっています。
 

リスクヘッジとしてのマイホームの役割とは

マイホームと賃貸のどちらが良いか。というのはよく論じられるテーマですがリスクヘッジという観点からいくとマイホームに軍配が上がるのではないかと思われます。というのもマイホームの購入は結婚を機にという方が多く、一家の稼ぎ頭の万が一の場合に備え、生命保険などを利用して配偶者やお子様への以後の生活費を確保する必要があります。
 
この遺族への生活費の確保に賃貸の場合ですと多額の住居費を加える必要があることから、保険料の増大を招きやすくなってしまいます。マイホームの場合は、住宅ローンが保険によりゼロになることから、住居費の確保が修繕費などの金額分だけで済みます。
 
また、マイホームを売却や賃貸に供することにより、さらに収入を得ることが出来るなど多くの選択肢を生むことができます。目先の低金利だけにこだわるのではなく、長い返済生活を見据えて疾病への対策も併せて行える住宅ローンを選択・契約することを考えてみてはいかがでしょうか。
 
執筆者：菊原浩司（きくはらこうじ）
FPオフィス Conserve&Investment代表
 

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