「5000万円のローン」を組んで家を買ったのに、私の年収だと“控除の満額”は戻ってこないと知り落胆。13年間で数百万円も得するはずなのに、“全額没収”なんて…。大損しないための「住宅性能の罠」を解説！
特に2026年以降は、住宅の省エネ性能や世帯の状況によって控除の上限が変わるため、購入前に大まかな目安を知っておくことが大切です。
そこで本記事では、住宅ローン控除の基本を確認しながら、年収や借入額ごとにどのくらい控除を受けられるのかを紹介します。
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目次
住宅ローン控除は13年間で最大いくら戻る？
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高の0.7％を、所得税などから差し引ける制度です。控除期間は、原則13年間です。
例えば、年末のローン残高が3000万円の場合、1年あたりの控除額は最大21万円です。ただし、実際には住宅の種類ごとに「控除の計算に使える借入額の上限」が決まっています。
2026年入居の新築住宅では、一般世帯の場合、長期優良住宅・低炭素住宅は4500万円、ZEH水準省エネ住宅は3500万円、省エネ基準適合住宅は2000万円が借入限度額です。
そのため、13年間の最大控除額は、長期優良住宅・低炭素住宅で409万5000円、ZEH水準省エネ住宅で318万5000円、省エネ基準適合住宅で182万円が目安です。子育て世帯や若者夫婦世帯では上限が引き上げられ、長期優良住宅・低炭素住宅なら最大455万円になる場合があります。
年収・借入額別に見る住宅ローン控除の目安
住宅ローン控除は、借入額が大きいほど必ず多く戻るわけではありません。住宅ごとの借入限度額を超えた分は、控除の計算に含まれないためです。
例えば、借入額3000万円で省エネ基準適合住宅を購入した場合、一般世帯の借入限度額は2000万円です。控除額は年間最大14万円、13年間では182万円が目安になります。このように、実際の借入額が3000万円でも、住宅ローン控除では制度上の上限額までしか計算に含まれません。
借入額4000万円でZEH水準省エネ住宅を購入した場合、一般世帯では3500万円までが対象で、年間最大24万5000円、13年間では318万5000円が目安です。子育て世帯等で上限4500万円が使える場合は、借入額4000万円全額が対象になり、13年間で最大364万円まで広がります。
借入額5000万円で長期優良住宅・低炭素住宅を購入する場合、一般世帯では4500万円までが対象となり、13年間の最大控除額は409万5000円です。子育て世帯等の場合は5000万円まで対象となり、最大455万円が目安になります。
ただし、年収によって実際に戻る金額は変わります。年収500万円前後では税額が少なく、控除を使い切れないことがあります。一方、年収700万円前後であれば、年間20～30万円程度の控除を受けやすいでしょう。年収900万円前後になると税額に余裕が出やすく、上限に近い控除を受けられる可能性が高まります。
控除額が満額にならないケースに注意する
住宅ローン控除は、現金がそのまま支給される制度ではなく、納める所得税や住民税から差し引く仕組みです。そのため、年間控除額が30万円でも、実際の税額が20万円程度であれば、控除しきれない分は基本的に戻りません。
また、2026年の新築住宅では、省エネ性能も重要です。原則として、省エネ基準に適合していない住宅は住宅ローン控除の対象外になります。そのため、購入を検討している住宅が控除の対象になるかどうか、住宅性能を証明する書類が用意できるかまで確認しておきましょう。
さらに、床面積や所得の条件にも注意が必要です。住宅ローン控除を受けるには、合計所得金額が2000万円以下であることが求められます。床面積は40平方メートル以上に緩和されますが、所得が1000万円を超える人や、子育て世帯等の上乗せ措置を使う人は50平方メートル以上が条件となります。
住宅ローン控除は「借入額」だけでなく住宅性能と年収で確認しよう
住宅ローン控除で13年間に得できる金額は、借入額だけでは決まりません。住宅の省エネ性能や世帯区分、年収、実際に納める税額によって変わります。
2026年入居では、長期優良住宅・低炭素住宅の子育て世帯等なら最大455万円が目安ですが、省エネ基準適合住宅の一般世帯では最大182万円です。差が大きいため、物件選びの段階で控除対象になる住宅か確認しましょう。
購入前に不動産会社や金融機関へ相談しておけば、控除額を踏まえた返済計画を立てやすくなります。住宅ローン控除を正しく理解し、無理のない住まい選びに役立てましょう。
出典
国土交通省 住宅ローン減税
国土交通省 住宅ローン減税等の住宅取得促進策に係る所要の措置（所得税等）
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
