住宅ローン“4000万円の金利”が「3％」になったら…利息だけで「2000万円以上かかる」って本当ですか!? 金利上昇時代は「賃貸が正解」？ 金利「1％・2％・3％」での支払総額を確認
日銀の利上げが続くなか、そんな疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。変動金利が上昇するたびに「やっぱり固定にすれば良かった」「いっそ賃貸を続ければ良かった」と思う人もいるかもしれません。
では実際に、住宅ローン4000万円を35年で借りた場合、金利が1％から2％、3％と上がるにつれて、総支払額にどれほどの差が出るのでしょうか。
本記事では金利別の総支払額を具体的に試算しながら、「持ち家vs賃貸」の損得比較で見落とされがちなポイントを解説します。
FP2級、日商簿記2級、宅地建物取引士、証券外務員1種
銀行にて12年勤務し、法人および富裕層向けのコンサルティング営業に従事。特に相続対策や遊休地の有効活用に関する提案を多数手がけ、資産管理・税務・不動産戦略に精通。銀行で培った知識と経験を活かし、収益最大化やリスク管理を考慮した土地活用のアドバイスを得意とする。
現在は、2社の経理を担当しながら、これまでの経験をもとに複数の金融メディアでお金に関する情報を発信。実践的かつ分かりやすい情報提供を心がけている。
金利1％・2％・3％で総支払額はどう変わる？
4000万円を35年の元利均等返済で借りた場合でシミュレーションしてみましょう。なお、返済期間中、金利は変わらないと仮定します。金利1％の場合、月々の返済額は約11万2900円、35年間の総返済額は約4742万円です。借入額との差、つまり利息の合計は約742万円になります。
金利2％になると、月々の返済額は約13万2500円、総返済額は約5565万円となり、利息の合計は約1565万円まで膨らみます。金利が1％上がるだけで、利息の負担が2倍以上に増える計算です。
金利3％では、月々の返済額は約15万3900円、総返済額は約6465万円となり、利息の合計は約2465万円に達します。「利息だけで2000万円以上かかる」という表現は、この金利水準では事実であることが分かります。
金利3％なら賃貸に住んだほうが安い？
では、金利が上がると賃貸が有利というのは正しいのでしょうか。月15万円の賃貸に35年住み続けた場合で考えてみましょう。
家賃総額は6300万円となり、金利3％のローン総返済額6465万円とほぼ同水準です。数字だけ見れば「金利3％になったら賃貸でも変わらない」という感覚は、あながち外れてはいないといえます。
ただし、総支払額だけで損得は判断できません。持ち家には修繕費や管理費、固定資産税が別途かかる一方で、35年後に不動産という資産が手元に残ることは事実です。
賃貸は住み替えの自由度が高い反面、住み続けた分の家賃は将来にわたって戻ってきません。金利だけを見て、「賃貸が正解」とは言い切れないのです。
賃貸か持ち家かよりも、返し続けられるかを考える
変動金利で住宅ローンを組んだ場合、金利が上昇すれば返済額は増えます。では賃貸なら安心かというと、そうとも言い切れません。
総務省の住宅・土地統計調査や内閣府の中長期の経済財政に関する試算を基にした内閣府の分析によると、東京都の募集家賃は2023年以降、上昇率が拡大を続けています。つまり、どちらを選んでも、将来の負担が増える可能性があるという点では変わらないのです。
だからこそ「賃貸と持ち家、どちらが得か」よりも先に考えるべきことがあります。
変動金利には「5年ルール」や「125％ルール」という保護ルールがありますが、これらはあくまで支払いを一時的に先送りにする仕組みです。金利が急騰した場合は、返済しても残高が増える「未払利息」が発生するリスクもあります。
金利が上がったとき、家賃が上がったとき、それでも無理なく払い続けられるかどうかが、住まいの選択における本質的な問いといえるでしょう。
まとめ
変動金利が3％となった場合、4000万円で35年ローンの利息総額は約2465万円にのぼります。一方、賃貸の家賃も上昇し続けていることを考えると、賃貸が正解とも言い切れません。
そのため、金利が上がるほど賃貸が有利という単純な話にはならないのです。どちらを選ぶにしても、将来の負担増に耐えられるかどうかを、今一度確認してみてください。
執筆者 : 竹下ひとみ
FP2級、日商簿記2級、宅地建物取引士、証券外務員1種
