金利のある世界へ。住宅ローン金利上昇に備える家計防衛術
金利のある世界へとシフトした今、変動金利の住宅ローンを抱える方が取るべき現実的なステップと対策を解説します。
FPオフィスみのりあ代表、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP(R)認定者
子育てファミリーや妊活カップルのライフプランニングを中心に活動しています。
結婚や妊活、出産、住宅購入など人生のターニングポイントにおけるお悩みに対して、お金の専門家としての知識だけでなく、不妊治療、育児、転職、起業など、自身のさまざまな経験を活かし、アドバイスさせていただきます。
https://fpoffice-minoria.jimdo.com/
まずは現在の契約内容を確認
対策を取る上でまず大切なのは、現状を把握することです。ご自身のローン契約書などで内容を確認しておきましょう。
・「5年ルール」と「125%ルール」
多くの金融機関の変動金利には、「金利が上がっても毎月返済額の見直しは5年ごとに行う（5年ルール）」、「5年後に返済額を増やす場合も、これまでの1.25倍までしか上げない（125%ルール）」という激変緩和措置があります。
ただし、一部のネット銀行などではこのルールがない場合もあります。まずはご自身のローンにこのルールが適用されているか確認してください。
一般的に変動金利は半年ごとに金利水準が見直されますが、5年ルールが適用される場合は、金利が上がっても「毎月の返済額」はすぐには増えません。
しかし、金利が上がった分、支払額の内訳（元金と利息の割合）において利息の割合が増え、元金が減りにくくなります。急激に金利が上がった場合、毎月支払うべき利息額が毎月の返済額を超えてしまうことがあります。
この払いきれなかった利息のことを「未払利息」といい、将来支払うべき利息として積み上がっていきます。最終返済日に未払利息が残っている場合、残存元金と合わせて一括返済となるのが一般的ですが、この金額が想定外に巨額になるリスクがあります。
ご自身のローンに5年ルールが適用される場合は、5年ごとの節目がいつなのかも合わせて確認しておきましょう。
・ローン残高と残り期間の確認
ローン残高が少なく、残り期間も短い（例：ローン残高1000万円未満、残り10年未満など）場合は、金利が少々上がっても総返済額への影響は限定的です。逆に、ローン残高が多く期間が長い（例：ローン残高3000万円以上、残り20年以上など）場合は、金利上昇の影響が大きくなります。
金利上昇への対策
住宅ローンの現状を把握したら、次は対策を取りましょう。
（1）家計の見直し
家計の見直しは、もっともリスクがなく今すぐ始められる対策です。家計を見直す際には、スマホの格安プランへの移行、不要なサブスクの解約、そして若い頃に入ったままになっている生命保険や医療保険の見直しなど、固定費の削減が効果的です。
食費や娯楽費などの変動費を無理に削ろうとすると、家族のストレスになり長続きしません。一度手続きすればずっと効果が続く固定費から手をつけ、返済額の増額に備えて家計の体力を付けておきましょう。
（2）繰上返済
繰上返済は元本を直接減らすことができるので、将来の利息負担を軽減できます。手元の資金に余裕がある場合は検討してみるといいでしょう。
繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。
期間短縮型は毎月の返済額は変えずに、返済期間を短くする方法です。総返済額を減らす効果は大きいですが、毎月返済額は変わりません。金利上昇による毎月返済額の見直し前に期間短縮型の繰上返済で残債を減らしておくことで、毎月返済額の増加幅を抑える効果が期待できます。
返済額軽減型は返済期間をそのままにして、毎月の返済額を引き下げる方法です。期間短縮型と比べると総返済額を減らす効果は低いですが、毎月返済額が引き上げられた際に返済額軽減型の繰上返済をすることで増加分を相殺できます。
「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらを選ぶべきかは、現在の家計の状況により異なります。家計のゆとりを確保したい場合には返済額軽減型を、家計にはある程度のゆとりがすでにあり、トータルでの利息負担を軽減したい場合には期間短縮型を選択するといいでしょう。
ただし、金利上昇への恐怖から、手元資金をすべて繰上返済に回してしまうのは非常に危険です。生活費の半年〜1年分程度の生活防衛資金や、子どもの進学、車の買い替えなど近い将来に必要になる資金は手元に残すようにしましょう。
（3）同じ金融機関で固定金利に変更する
現在住宅ローンを借りている金融機関で、金利タイプを固定金利に変更できる場合があります。金利タイプ変更時の手数料は、条件を満たせば無料となるケースが多いです。ただし、一般的に固定金利は変動金利よりも高く設定されています。
また、新規借入時の優遇金利なども利用できないのが一般的です。そのため、現状よりも返済額がアップする点には注意が必要です。
（4）他の金融機関への借り換え
現在の金融機関から、より条件の良い別の金融機関の住宅ローンへ借り換える方法です。借り換えの場合には新規借入時の優遇金利を利用できるため、固定金利でも比較的有利な金利で借りられる場合があります。
ただし、借り換えには、保証料や事務手数料、登記費用などで数十万〜100万円前後の諸費用がかかります。これらを差し引いてもトータルでプラスになるか、必ず事前にシミュレーションを行いましょう。
また、転職直後や健康状態に不安がある場合は審査に通らないことがある点にも注意が必要です。
まとめ
政策金利1%時代への突入で変動金利の上昇は必至ですが、慌てて手元の現金を繰上返済にあてるのは危険です。まずは住宅ローンの契約内容と家計の状況を確認し、固定費削減で家計の体力をつけましょう。
また、ライフプランも確認し、いついくら必要になるのかを把握しておくことも大切です。そして今後の金利動向を注視しながら冷静に対策を取りましょう。
執筆者 : 宮野真弓
FPオフィスみのりあ代表、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP(R)認定者
