変動金利で「3000万円」の住宅ローン返済中。金利が上がっても「5年・125％ルールがあれば安心」のはずが、同僚に「返済総額は増える」と言われビックリ！「金利1％・2％」でどう変わるでしょうか？
しかし、5年・125％ルールは、家計への急激な負担増を抑える仕組みですが、金利上昇そのものをなくす制度ではありません。
本記事では、5年・125％ルールの仕組みや、金利が1％から2％へ上昇した場合の返済額の違いについて解説します。
2級ファイナンシャルプランニング技能士/日商簿記3級/第一種衛生管理者/証券外務員/英検2級など
目次
「5年・125％ルール」とは？
変動金利型住宅ローンでは、一般的に半年ごとに適用金利が見直されます。ただし、金利が上がるたびに毎月返済額がすぐ変わると、家計管理が難しくなります。
そこで多くの金融機関では、「5年ルール」や「125％ルール」を設けています。5年ルールとは、金利が変動しても毎月の返済額は5年間は変わらない仕組みです。125％ルールとは、5年後に返済額を見直す際も、従来の返済額の125％を超えないようにする仕組みです。
5年ルールがあると何が起きる？
5年ルールがある場合、金利が上がっても毎月の返済額は当面据え置かれます。そのため、金利上昇直後は「返済額が変わらないから大丈夫」と感じるかもしれません。
しかし、返済額が変わらない中で利息負担だけが増えると、元金返済に回る金額が少なくなります。その結果、これまでより元金が減らず、将来の返済に負担が先送りされる形になります。
125％ルールがあると返済額の増加は抑えられる？
125％ルールが適用されると、返済額の見直し時に急激な負担増は抑えられます。例えば、毎月返済額が10万円なら、見直し後の上限は12万5000円です。
ただし、本来必要な返済額がそれ以上になっていた場合、上限を超える分の負担が消えるわけではありません。返済額の上昇を抑えた分、元金の減り方が遅くなったり、後の返済にしわ寄せが生じたりする可能性があります。
つまり、125％ルールは家計を守るクッションにはなりますが、利息負担そのものを減らす制度ではないのです。
5年・125％ルールがあっても安心とは限らない
5年・125％ルールがあると、金利が上がっても毎月返済額が急に大きく増えることは避けやすくなります。しかし、これは「返済負担増がなくなる」という意味ではありません。
直近の返済金額が変わらない代わりに、返済期間の終盤に返済額が増えたり、最終返済時に未返済額が残ったりする可能性があります。5年ルールや125％ルールは、あくまでも急な家計負担を防止することが目的であり、総返済額が減るわけではないという点は認識しておきましょう。
金利1％と2％では総返済額はどれくらい変わる？
それでは、金利差でどれくらい返済額が変わるのかみていきましょう。3000万円を35年返済・元利均等返済で借りた場合の総返済額は次の通りです。
・金利1％：3556万7700円
・金利2％：4173万8760円
このように、差額は600万円以上になります。住宅ローンは借入額が大きく返済期間も長いため、わずか1％の金利差でも家計への影響は非常に大きくなるのです。
まとめ
5年・125％ルールは、変動金利型住宅ローンの返済額が急激に増えることを抑える仕組みです。しかし、金利上昇による利息負担そのものがなくなるわけではありません。
「5年・125％ルールがあるから安心」と考えるのではなく、金利上昇時の返済額を試算し、家計に無理がないか確認しておくことが大切だといえるでしょう。
執筆者 : 三浦大幸
2級ファイナンシャルプランニング技能士/日商簿記3級/第一種衛生管理者/証券外務員/英検2級など
