住宅ローン残高「4000万円」で変動金利を選んでいます。金利上昇のニュースを見て不安になりましたが、「5年ルール」があれば家計への影響はないのでしょうか？
本記事では、5年ルールの仕組みや金利上昇が家計に与える影響、金利上昇への対応について解説します。変動金利で住宅ローンを返済中の方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
住宅ローンの5年ルールとは？
変動金利型の住宅ローンには、金利上昇による返済額の急激な増加をおさえるために、「5年ルール」と「125％ルール」が設けられている場合があります。
5年ルールとは、金利が変動しても毎月の返済額は5年間変わらない仕組みです。返済額は変わりませんが、利息は新しい金利を基に計算されるため、利息の割合が増え、元金が減りにくくなります。
また、5年後の返済額見直し時には、125％ルールが適用されることが一般的です。125％ルールは、毎月の返済額を前回の125％までにおさえる仕組みで、例えば返済額が10万円なら、見直し後も最大12万5000円までしか増えません。
しかし、返済額の増加がおさえられても、金利上昇による負担がなくなるわけではありません。元金が減りにくくなり、将来の返済負担が大きくなる可能性がある点に注意が必要です。
5年ルールがあれば金利が上昇しても家計への影響はない？
これらのルールによって返済額が同じままでも、金利は新しい利率で計算されるため、返済額に占める利息の割合が増え、そのぶん元金の返済が先送りされます。結果として総返済額が膨らむ可能性があります。
例えば、4000万円を35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで借り、5年ルールを考慮せず、それぞれの金利が当初から続くと仮定すると、毎月の返済額は金利1％で約11万3000円、2％で約13万3000円、3％で約15万4000円です。1％の場合との差は、それぞれ約2万円、約4万1000円です。
つまり、5年ルールは返済額の急激な増加をおさえる仕組みであり、金利上昇による負担をなくす仕組みではありません。毎月の返済額がすぐに増えない間に、家計を見直したり繰上返済を検討したりするなど、将来の負担に備えることが大切です。
住宅ローンを変動金利にしている場合、金利上昇にどう対応すればよい？
変動金利で住宅ローンを組んでいる場合は、金利上昇による返済負担の増加を見据え、早めに対策を考えておきましょう。
まず取り組みたいのが、家計の見直しです。毎月少しずつでも貯蓄を増やせば、将来返済額が上がった場合にも対応しやすくなるでしょう。
資金に余裕がある場合は、繰上返済も選択肢のひとつです。特に返済期間を短縮するタイプの繰上返済は、利息の負担を減らし、金利上昇の影響をおさえる効果が期待できます。最近では少額から手数料無料で繰上返済できる金融機関もあるため、ボーナスの一部を充てるなど、無理のない範囲で続けることがおすすめです。
また、固定金利への借り換えを検討する方もいますが、慎重に判断しましょう。借り換えには事務手数料や登記費用などの諸費用がかかるほか、固定金利は変動金利より金利が高い傾向にあります。そのため、将来の金利上昇リスクと借り換えにかかる費用を比較し、本当にメリットがあるかを検討したうえで判断しましょう。
5年ルールがあっても金利上昇の影響を受ける
5年ルールや125％ルールは、変動金利の住宅ローンで返済額が急激に増えるのをおさえるための仕組みです。しかし、金利上昇による負担そのものがなくなるわけではありません。返済額が据え置かれている間も利息は増えるため、将来的に総返済額が増える可能性があります。
そのため、金利上昇に備えて家計を見直したり、繰上返済を検討したりするなど、早めに対策を進めることが大切です。5年ルールの仕組みを正しく理解し、無理のない返済計画を立てましょう。
出典
国土交通省 住宅ローンの常識が変わる!?（4、5ページ）
一般社団法人全国銀行協会 教えて！くらしと銀行 Q.現在借りている変動金利がアップしないか、不安です
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
