【フラット35】金利がついに「3％台」に！ 住宅ローン「4000万円」を検討中ですが、ここまで上がるなら“変動金利”にすべきですか？ フラット35と「毎月の返済額」を比較
これだけ金利差があると、「変動金利を選んだほうがよいのでは」と考える人もいるでしょう。しかし、住宅ローンは借入時点の金利だけで有利・不利を判断できるものではありません。
本記事では、4000万円を借り入れるケースで両者の返済額を比較し、現在でもフラット35を選ぶメリットがあるのかを解説します。
FP2級、日商簿記3級、管理栄養士
フラット35と変動金利型住宅ローンで返済額はどれくらい違う？
フラット35は、借入時に返済終了までの金利が確定する、全期間固定金利型の住宅ローンです。2026年9月のフラット35の金利は、年3.46～5.69％（借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合）で、最も多い金利は年3.46％です。
一方、例えば三菱ＵＦＪ銀行では、2026年9月の新規借入における変動金利として、年1.195％が提示されています。仮に、4000万円を35年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借り入れる場合、毎月の返済額は次の通りです。
・フラット35（年3.46％）：約16万5000円
・変動金利（年1.195％）：約11万7000円
2026年9月の金利差で比較すると、毎月の返済額には約4万8000円の差が生じます。ただし、変動金利は現在提示されている年1.195％が35年間続くとは限らず、今後の金利動向によって返済負担が変わる可能性があります。
実際に近年は、日銀の利上げなどを背景に短期金利が上昇し、住宅ローン金利にも影響がおよんでいます。現在の金利と当初の返済額だけを見て、一概にどちらが有利とはいえません。
フラット35を利用するメリットとは？
フラット35の大きなメリットは、借入時に返済終了までの金利と返済額が確定することです。借入後に市場金利が上昇しても適用金利は変わらないため、長期間の返済計画や家計の見通しを立てやすくなります。
また、フラット35には、子育て世帯や一定の住宅性能を満たす場合などに利用できる金利引下げ制度があります。複数の金利引下げメニューを組み合わせることもでき、獲得したポイント数によって引下げ幅や期間が決まる仕組みです。
例えば、住宅金融支援機構が示している「夫婦＋子ども1人」でZEHを取得するケースでは、2026年9月の年3.46％を基準とすると、当初5年間は年2.46％まで引き下げられます。4000万円を35年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借り入れる場合、毎月の返済額は次の通りです。
・当初5年間：約14万3000円
・6年目以降：約16万2000円
6年目以降は年3.46％に戻りますが、金利引下げ制度を利用しない場合と比べると、35年間の総返済額を約235万円抑えられる計算です。
フラット35を利用する場合は、対象となる金利引下げ制度を確認し、できるだけ活用するとよいでしょう。
無理なく返済できる借入額を検討しよう
2026年9月のフラット35は金利が3％台となっており、変動金利と比べると当初の返済負担が大きくなるケースがあります。しかし、将来の返済額を確定させたい人や、金利動向を気にし続けることに負担を感じる人などは、現在でもフラット35を選ぶメリットがあると考えられます。
また、条件によっては金利引下げ制度を利用できるため、対象となる制度も確認しておきましょう。住宅ローンを検討するときは、金利タイプだけでなく、借入額が家計に見合っているかを考えることも大切です。
変動金利の低さだけを見て借入額を増やすのではなく、金利が上昇しても無理なく返済できる水準を意識して借入額を決めましょう。
出典
独立行政法人住宅金融支援機構 金利情報
執筆者 : 東雲悠太
FP2級、日商簿記3級、管理栄養士
