マイホーム購入を考えていましたが、金利が上がっている今、住宅ローンを組むのは無謀なのではと迷っています。38歳、年収600万円で、4500万円借りるのは厳しいでしょうか。
本記事では、38歳・年収600万円で4500万円の住宅ローンを検討しているケースを例に、返済負担や金利上昇への備えを考えます。
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年収600万円で4500万円の住宅ローンは組める？
年収600万円に対して4500万円を借りる場合、借入額は年収の7.5倍です。ただし、この倍率だけで「無謀」「問題ない」と判断することはできません。
住宅ローン審査では、年収に対して年間の返済額がどの程度を占めるかを示す「返済負担率」が重要になります。
例えば【フラット35】では、年収400万円以上の場合、住宅ローンや自動車ローンなどを合わせた年間返済額を年収の35％以下とする基準が設けられています。年収600万円の場合、600万円の35％にあたる210万円が年間返済額の上限の目安となります。
ただし、これはあくまで利用条件の一つにすぎません。「審査基準に収まること」と「家計に余裕を持って返済できること」は同じではないためです。返済負担率だけでは、住宅購入後に必要となる支出まですべて考慮できるわけではありません。
例えば、住宅を購入すると固定資産税がかかり、マンションでは管理費や修繕積立金も必要です。また、子どもの教育費や車の買い替えなど、将来まとまった支出が発生する可能性もあります。
そのため、借入額を決める際は返済負担率だけを見るのではなく、こうした支出も含めて家計に無理がないか確認することが大切です。
4500万円を35年で借りると毎月の返済額はいくら？
では、4500万円を35年間、元利均等返済・ボーナス返済なしで借りた場合、毎月の返済額がどの程度になるのか試算してみましょう。
金利が年1.2％なら毎月の返済額は約13万1000円、年1.5％なら約13万8000円です。また、年2.0％になると約14万9000円、年3.0％では約17万3000円まで増加します。
これを年収600万円に対する返済負担率で見ると、年1.5％の場合は約27.6％、年2.0％では約29.8％となります。さらに、年3.0％まで上昇すると約34.6％となり、前述した【フラット35】の返済負担率35％という基準に近づきます。
このように、借入額が同じ4500万円でも、金利が上昇すれば毎月の返済負担は大きくなります。
実際、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。2026年10月には住宅ローンの変動金利を引き上げる複数の金融機関が見られるほか、全期間固定金利の【フラット35】も、同月時点で返済期間21～35年の最頻金利が年3.83％となっています。
仮に4500万円を35年間、年3.83％で借りた場合、毎月の返済額は約19万5000円、年収600万円に対する返済負担率は約38.9％です。【フラット35】では年収400万円以上の場合、総返済負担率を35％以下とする基準があるため、この条件では基準を上回る計算になります。
こうした状況を踏まえると、特に変動金利を選ぶ場合は、現在の返済額だけで判断しないことが重要です。住宅ローンを申し込む前に、金利が1～2％程度上昇したケースも試算し、将来の家計に無理が生じないか確認しておくとよいでしょう。
38歳で住宅ローンを組むなら老後まで見据えて返済計画を立てる
38歳で35年ローンを組むと、完済時は73歳です。住宅ローンを組める可能性があっても、定年後まで返済が続く点はあらかじめ考慮しておく必要があります。
そこで、60歳や65歳までにローン残高をある程度減らす計画を立て、家計に余裕がある時期に繰上返済を行う方法も考えられます。ただし、返済を急ぐあまり、住宅購入時に貯蓄を使い切ってしまうのは避けたいところです。
住宅購入後は、病気や失業、住宅設備の故障などによって、予定外の支出が発生する可能性もあります。そのため、頭金を増やして借入額を抑える場合でも、生活費の数ヶ月分を目安に、一定の現金を手元に残しておくことが大切です。
また、4500万円を借りることを前提にせず、物件価格そのものを見直す方法もあります。例えば、予算を300～500万円下げた場合の返済額も比較すれば、老後まで無理なく返済しやすい選択肢を見つけやすくなるでしょう。
金利上昇時の住宅ローンは「借りられる額」より「無理なく返せる額」で判断しよう
38歳・年収600万円でも、条件によっては4500万円の住宅ローンを組める可能性があります。ただし、審査に通る金額と無理なく返せる金額は同じではありません。
住宅ローンを組む際は、購入後の生活費や教育費、老後資金まで考え、金利が上がった場合の返済額も試算することが大切です。必要に応じて借入額を減らす、頭金を増やす、固定金利と比較するといった方法も検討し、家計に無理のない返済計画を立てましょう。
出典
住宅金融支援機構 【フラット35】ご利用条件
住宅金融支援機構 【フラット35】新規借入れをご検討の方
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
