住宅ローンの金利計算ってどうすればいい？

住宅ローンを利用するにあたって考えておきたいことの一つに金利があります。長期間、返済を続ける住宅ローンにおいては、金利がわずかに違うだけでもそれが将来的に大きな差になるのです。
 

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利は変動金利と固定金利に分けられます。変動金利は返済期間中、金融情勢に合わせて一定期間ごとに金利が変化していくものです。変動金利の中には固定金利期間選択型といって一定期間だけ金利が変わらず、その後、変動金利に変わっていくものもあります。
 
対して、固定金利は金利に変動がなく、借入時の金利のまま返済を続けていくものになります。
 

 

住宅ローンの金利の仕組み

住宅ローンの毎月の金利の額はローンの残高に一月あたりの金利の利率をかけることで算出できます。そして、元金に利息を加えた金額を毎月返済していくことになるのです。
 
金利が同じでもローン残高がたくさん残っているうちは利息の金額が大きく、ローンの残高が減れば利息も減っていくという関係にあります。
 

住宅ローンの金利計算に使用する4項目

住宅ローンの金利の計算にあたっては次の4つの項目が重要になります。

借入金額

借入金額は金利の額そのものに直結します。金利はローン残高に金利の利率をかけて算出するため、借入金額が多ければ金利の総額も高くなります。

返済期間

基本的に金利は返済期間中、常に支払い続けていくことになります。返済期間が、長ければ長いほど利息を支払う期間も多くなります。

金利タイプ

変動金利を選択すると、支払う金利の額は金融市場の動向に左右されます。金利が安くなることもある反面、金利が高くなってしまうこともあるため、返済計画に影響を及ぼします。固定金利であれば、金利が変動することはないため計画通り返済していくことができます。
 

返済方法

住宅ローンの返済方法には、利息と元金を合わせて毎月一定の金額を支払っていく元利均等返済と、利息に関係なく毎月一定額の元金をその分の利息とともに支払っていく元金均等返済という2つの支払い方法があります。
 
元利均等返済は常に一定額を支払うことができますが、最初のうちは利息の割合が高く、なかなか元金が減りません。対して、元金均等返済は初期こそ支払額が大きいものの、最終的な支払額は元利均等返済よりも安くなります。

タイプ別、住宅ローンの金利計算

では、実際に住宅ローンの金利について3つのタイプを例に計算していきましょう。今回は便宜上、金利については固定金利で計算していきます。
 
タイプ1
借入金額･･･3000万円
金利･･･1.3％　
返済期間･･･25年
返済方法･･･元利均等返済
 
この場合、返済総額はおよそ3516万円となり、借入金額3000万円に対して金利が516万円付くことになります。
 
タイプ2
では、先の事例をそのままに返済方法を元金均等返済に変えてシミュレーションしてみましょう。
 
借入金額･･･3000万円
金利･･･1.3％　
返済期間･･･25年
返済方法･･･元金均等返済
 
すると、返済総額は3490万円となり、金利が26万円も安くなるのです。
 
タイプ3
では、タイプ1の元利均等払いの例で、返済期間を15年に縮めてみましょう。
借入金額･･･3000万円
金利･･･1.3％　
返済期間･･･15年
返済方法･･･元利均等返済
 
すると返済総額は3304万円となり、金利が212万円も安くなるのです。
 

Q＆A

ここでは、住宅ローンの利息についてよくある質問にお答えします。
 

利息を減らすための方法はありますか？

住宅ローンの利息は次のような方法で減らすことができます。
 
・頭金を増やして借入額を減らす
・比較検討して金利の低いプランを選ぶ
・毎月の返済額を増やしたり、繰り上げ返済して短期で返済する
・金利の低いうちに固定金利でローンを組む
・状況に応じてローンの借り換えをする
 

まとめ

住宅ローンは借り入れた額に金利を上乗せして返済していくことになります。金利について正しく理解することが、住宅ローンを効率よく返済していくコツといえるでしょう。
 
執筆者：柘植輝
行政書士