注文住宅に住みたい！ローンを組むときや支払いのときの注意点って？

最近ぽつぽつお問い合わせがある「住宅購入」。
 
それも都心のアクセス重視のマンションではなく、郊外だけれど広さと快適さを重視した「一戸建て」です。分譲住宅ではなく、自分の好みを追求した「注文住宅」に住みたい！　という思いをかなえるにあたっての心構えをまとめてみました。

必ず現金で用意しなければならない諸費用は一戸建てより高め

住宅を購入するのにあたって、「まず」必要とされる諸費用から紹介します。
主に税金（契約時の印紙税や登録免許税）と手数料（登記にあたって支払う司法書士への報酬）です。これはローンを組んだとしても、必ず現金で支払わなければならず、この支払いがなければ、工事が進みません。
 
具体的な金額ですが、新築マンションならば物件価格の3～5％、分譲住宅ならば6～8％であるのに対して、注文住宅の場合は、土地・建物の総額の10～12％といわれています。もし、総額で5000万円の注文住宅を検討しているとすれば、土地・建物は（5000÷1.1または1.2）となって、4500万円以内に収めると考えなければならないわけです。
 
なお、登録免許税については評価額によって変わりますので、個別に確認しておきましょう（2021年4月以降は税率が変わるなど、税制についても確認しましょう）。
 

ローンを組む場合の心構え

通常、住宅購入など大きな買い物をする場合、キャッシュで全額払うということはなくローンを組みます。
金利の選択によって、(1)全期間固定金利型、(2)変動金利型、そして(3)固定金利期間選択型があります。金利だけに着目すれば、高い順に(1)＞(3)＞(2)となります。
 
(1)の場合は、ローン返済期間中ローン金利は変動しませんので市場金利が上がっても、返済計画が狂ってしまうことはありません。もっとも市場金利が下がった場合はより高い契約時の金利が適用されることになりますが、現在はゼロ金利ですからあまり金利水準に神経質にならなくてもよいかもしれません。
 
(2)の場合は、市場金利が上昇した場合はそれにつれてローン金利も見直されることになるという注意点があります。
 
(3)については、契約当初から一定期間を固定金利、期間終了のタイミングで金利のタイプを選択しますが、選択しない場合は自動的に変動金利が適用になります。ローンを提供しているのは金融機関、保険会社など多数ありますので、窓口で確認してください。
 

支払いタイミングの心構え

住宅ローンの融資が実行されるのは、家が完成したタイミングです。しかし、代金支払いのタイミングは、土地の条件や工務店との取り決めなどによって変わります。
 
通常は、土地代金や家の建築費は、建物完成までに工務店に支払う場合が多く、融資実行前に用意しておかなければなりません。最初に土地契約の時に売買価格の5～10％の「契約手付金」を支払います。次に土地の残額を土地引き渡し時に支払います。その後、家の工事が始まります。
 
家の工事代金は、完成までに分割して支払うことになります。仮に、着工と上棟時におのおの30%、完成時に40％支払うとすると、家が完成する前に大部分を支払うことになり、これについてはローン会社に相談してつなぎ融資を手当します。
 
執筆者：柴沼直美
ＣＦＰ(R)認定者