住宅ローン10年固定金利への借り換えで得するの？実質金利についてもお伝えします

住宅ローンの金利タイプには、変動金利、固定期間選択型、全期間固定金利があります。
 
今、借り換えを検討されているあなたは、現在変動金利のため、将来を見据えて固定金利への変更を検討されているのでしょうか？ それとも、現在固定金利の借入期間が、近い将来終了予定なのでしょうか？
 
ここでは、人気の高い10年固定金利の住宅ローンについて説明していきます。また、実質金利についてもわかりやすくお伝えします。

住宅ローン借り換えでお得になる？

住宅ローンの借り換えをしてお得になるのは、どのようなケースでしょうか。目安となる条件を解説します。

借り換えでお得になる人

借り換えでお得になる人を主に3パターン挙げます。

1.金利差が年1％以上になる人
2.残りの返済期間が10年以上ある人
3.住宅ローン残高が1000万円以上の人

1は、借り換えた後の金利差が1％以上になる場合です。現在の金利より借り換えた金利の方が、1％よりも低くなるようでなければ、借り換えのための費用を考慮するとお得感が低いケースが多いとされています。

2は、返済期間が10年以上残っている場合です。住宅ローンの残りの返済期間が10年よりも短いと借り換えによる効果が小さくなってしまうため、借り換えの費用をカバーできないケースが多く、お得感は感じられなくなってしまいます。

3は、住宅ローン残高が1000万円以上ある場合です。残高がそれより少ないと、2つ目と同様借り換えにかかる費用をカバーできず、お得感が得られない場合があります。

借り換えのメリットとデメリット

借り換えのメリットとデメリットは主に以下になります。

＜メリット＞
・月々の返済額や返済総額を減らすことができる。
・団体信用生命保険の保障内容が今よりも充実するよう見直すことができる。
・選ぶ金融機関によっては、返済期間を延長できる。

 ＜デメリット＞
・借換時の諸費用が発生する。
・借換時には審査を受けなければならず、審査にとおらない可能性もある。
・団体信用生命保険に加入できない健康状態の場合は、利用できない住宅ローンもある。

住宅ローン10年固定金利の特徴

「10年固定金利」は、変動金利と固定金利の良いとこ取りをできる住宅ローンと言われています。

当初10年間は金利が変わらないという安心感があり、10年後の固定金利期間終了後に、変動金利に移行するか固定金利を継続するか選択できる商品もあります。

住宅ローン10年固定金利のメリット・デメリット

10年固定金利の住宅ローンのメリット、デメリットを見てみましょう。

＜メリット＞
・当初10年間は一定の金利が約束されていて、金利上昇リスクを回避できる。
・固定期間中の金利は低めである。

＜デメリット＞
・固定期間終了後の金利が高い商品がある。
・金利上昇時に5年ルールおよび125％ルールが適用されない。

「5年ルール」とは、「変動金利において金利が見直されても5年間は返済額が変わらない」というものです。また、「125％ルール」というのは、はじめから変動金利で借りている場合、「金利が大きく上昇しても、毎月の返済額は125％までしか上昇しない」というルールです。この適用により、急激に負担が増えてしまうリスクを回避することができます。

しかし、5年間返済額を据え置きにしたり、5年後に125%に増やしたりしても取り戻せない元本の返済額はそのまま残るので、本当にこのルールがメリットとなるのかについては賛否両論があるようです。

10年固定金利の住宅ローンが向いている人

当初の低い金利が10年間続くため、幅広い人に向いていると言えますが、その中でも特に向いている人の4つのパターンを下に挙げます。

①手元の資金に余裕がある人

10年固定金利の注意点として、「変動金利の5年ルールおよび125％ルール」が適用されないことが挙げられることが多いようですが、手元の自己資金に余裕があれば金利上昇時でも余裕を持って対応できます。

②10年の固定期間終了までに、収入が増える予定の人

個人事業主などで今後の収入増加が見込める人や、公務員など将来の収入増加がほぼ見込める職種の人などは、10年間の固定期間が終了しても対応しやすいといえます。

③教育費などの支出が落ち着く予定の人

10年間は支出がピークであるが、その後支払いがなくなる予定の人などです。10年間固定金利で抑えることができれば、中学生になったばかりだった子供も大学を卒業する年齢となります。このように10年たてば、それまでの大きな支出が落ち着く人には最適です。

④金利を確認するのが大変だと思う人

変動金利の金利見直し時に、住宅ローン金利を確認するのが苦痛に感じる場合は、固定金利にされる方が良いでしょう。10年間固定金利を選択すればその間は、金利チェックをしたり心配したりする必要がなくなります。

借入先の金融機関を検討する

住宅ローン借り換えの際の手数料や保証料は思った以上に高コストな場合があります。借入金利だけに注目するのではなく、借り換えの際にかかるコストも含めて借入先を検討しましょう

実質金利とは？

実質金利とは、金融機関から借り入れを行う際にかかる諸費用などを含めた金利のことをいいます。住宅ローンを借り入れる時には、事務手数料・保証料・団体信用生命保険料などの諸費用も支払わなければなりません。しかし一般的に提示されている住宅ローン借入金利には、当然これらの諸費用が含まれていません。

実質金利もしくは支払総額で金融機関を比較しましょう

そうは言っても、実質金利の計算は簡単なものではないため、住宅ローンの実質金利一覧を載せているサイトを参考にしたり、支払総額の計算を金融機関に依頼するなどしましょう。支払総額には住宅ローン借り入れの際にかかる諸費用が含まれているため、比較しやすく分かりやすいでしょう。

金融機関のホームページには、住宅ローン借り入れを希望する方用にシミュレーションのページがあり、そこで簡単に計算ができるようです。

10年後のライフプランをイメージしてから検討しましょう

住宅ローン10年固定金利は、当然ですが10年後に当初の固定金利が終わるということが初めからわかっている借り入れ方法です。　そのため、借り入れを行う時は10年後の家族の生活状況がどうなっているかをよく検討して決めることが大切です。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員