最終更新日:2019.09.18 公開日:2019.07.05
ローン

【2019年最新版】住宅ローンの変動金利vs固定金利、どっちが得?

住宅ローンを組む時にまず決めなければいけないことが、変動金利にするか固定金利にするかです。
 
どちらにするかを決めてから金利やどの銀行にするかを選ぶと良いでしょう。では、どちらの金利が自分に向いているのでしょうか。
 
それぞれの金利タイプを理解して、タイプ別にあなたに適した金利をご紹介いたします。
 
大堀貴子

執筆者:

執筆者:大堀貴子(おおほり たかこ)

CFP(R)認定者 第Ⅰ種証券外務員

2008年南山大学法学部法律学科卒業後、大手証券会社で、営業として勤務。主人のタイ赴任がきまり、退社。3年間の在タイ中、2人をタイで出産、子育てする。本帰国後、日本で3人目を出産。現在、3人の子育てと長女の国立小学校受験に奮闘中。子供への早期教育の多額の出費、住宅ローン、子供の学資資金、また老後資金準備のため、いろいろな制度を使って、資産運用をしています。実際の経験を踏まえた、お金に関する、役立つ情報を発信していきたいと思います。

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大堀貴子

執筆者:

執筆者:大堀貴子(おおほり たかこ)

CFP(R)認定者 第Ⅰ種証券外務員

2008年南山大学法学部法律学科卒業後、大手証券会社で、営業として勤務。主人のタイ赴任がきまり、退社。3年間の在タイ中、2人をタイで出産、子育てする。本帰国後、日本で3人目を出産。現在、3人の子育てと長女の国立小学校受験に奮闘中。子供への早期教育の多額の出費、住宅ローン、子供の学資資金、また老後資金準備のため、いろいろな制度を使って、資産運用をしています。実際の経験を踏まえた、お金に関する、役立つ情報を発信していきたいと思います。

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変動金利・固定金利・フラット35、それぞれの金利タイプをおさらい

◼️変動金利

 
変動金利とは、借りているときに借入金利が金利実勢により変動するものです。金利は、6ヶ月ごとに見直しされますが、実際の返済金額は直ちに変わるわけではありません。実際の返済金額は、5年ごとの見直しになります。
 
実際の返済金額が見直されない5年間は、元金と利息の割合で調整されます。すなわち、金利が上がれば利息部分の割合が増え、金利が下がれば元金部分が増えます。したがって、5年は毎月の返済額は変わりません。5年ごとの返済額見直しでその間に金利が上がっていれば毎月の返済額が増え、金利が下がっていれば毎月の返済額は減ります。
 
5年毎の見直しで金利が上がっていて返済総額が増え、月額返済額が増えますが、「1.25倍ルール」として、見直し前の返済額から1.25倍を上限にそれ以上毎月の返済額が増えることはありません。急な金利上昇があったとしても返済額が急激に上がることはなく、例えば毎月10万円の返済であれば、毎月12.5万円が上限となります。
 
金利が上がっても毎月の返済額は想定できるため安心です。
 
しかしながら、注意したいのは1.25倍ルールで上限が設けられていますが、上限を超えた額は返済が免除されるわけではなく、支払利息を優先し元金は繰り延べられるので返済総額は増えており上限はありません。
 

 

<メリット>

 

・同時期で比較すると金利が一番低い
変動金利のメリットは、参考基準金利が短期のプライムレートを参考にしているため、借入時の金利が低いことが、1番の魅力です。短期プライムレートは、金融期間が優良な企業に1年以内の期間で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のことで、期間が短期のため金利が低くなります。
 
したがって、金利は短いほど低く、長期になるほど高くなるため、同じ時期に借りる場合、当初設定金利は変動金利が1番低くなります。
 
今の変動金利は1%を下回っているものが多く、低金利で借入することができます。住宅ローン減税で、毎年住宅借入金年末残高の1%を10年間所得税から控除されるため(控除しきれない分は住民税から一部控除)、住宅ローン減税の適用が受けられれば当初10年間はプラスになる可能性も高いです。
 
ただし、2019年10月以降は1~10年目 住宅借入金年末残高(4,000万円限度)×1%、11~13年目住宅借入金年末残高(4,000万円限度)×1%もしくは住宅取得の対価(4,000万円限度)×2%÷3(最大266,666円)のいずれか少ない方となり、13年間住宅ローン控除が受けられます。

 

・金利が下がれば返済額が減る
金利が下がれば6ヶ月ごとの見直しで、同じ返済額の中で元金割合が増え、5年毎の見直しで総返済額と毎月の返済額が減ります。

 

<デメリット>

 

・金利が上がると返済額が増える
金利が上がれば支払い利息が増え、5年ごとに返済総額と毎月の返済額が増えてしまうことです。借入金額が高ければその変動幅も大きくなります。
 
ただし、1.25倍ルールがあるため毎月の返済額が急激に増えることはありませんが、支払い利息の比率が上がるため、元本の返済額が減ってしまい、返済額見直し時に返済額が思ったより減っていないこともあります。

 

・返済計画が立てづらい
返済総額と毎月の返済額が変わる可能性があるため、繰り上げ返済の見通しや返済計画を立てても計画通りに行かないリスクがあります。

 

■固定金利期間選択型️

 
固定金利は、借りているときに金利が一定で支払額が変わりません。固定金利の中でも、「固定金利期間選択型」とフラット35のように全期間固定金利というものがあります。
 
固定金利期間選択型は、当初数年間(例えば10年は固定金利など)は金利が固定されていますが、固定期間が過ぎると「その時の実勢金利-◯%」の固定金利もしくはその時の変動金利かを選びます。実勢金利は、当初金利と異なるためその時金利が上がってくれば固定期間終了後返済額が増えます。
 

<メリット>

 

・固定期間中返済額が変わらない
固定金利期間中は返済額が金利動向により変わらず、毎月一定金額を支払い、支払い計画が立てやすいのがメリットです。

 

・全期間固定型より金利が低い
金利の固定期間が短いほど金利が低くなります。フラット35年のように35年ずっと固定金利の金利と同時期で比較すると金利が低くなります。

 

・固定期間終了時金利が下がっていれば、返済額が下がる
固定期間終了時に変動金利か固定金利を選択する際、そのときの実勢金利が適用されるため、その時に金利が下がっていれば返済額が減る可能性があります。

 

<デメリット>

 

・変動金利より金利が高い
変動金利と同じ時期で比較すると金利が高くなりますただし、5年や10年などの期間の短い固定金利であれば1%を切るような金利の低い住宅ローンもあります。

 

・固定期間終了寺金利が上がっていれば返済額が増える
固定期間終了時に金利が上がっていれば、そのときの実勢金利が適用されるため、返済額が計画よりも増える可能性があります。

 

・固定期間終了時、金利タイプを変更すると手数料がかかる
固定期間終了時、金利を変動金利に変更する場合金利タイプ変更手数料がかかる可能性があります。

 

・固定期間中に金利が低下しても返済額が変わらない
固定期間中は金利が変動しないため、金利が低下してもその恩恵を受けることができません。

 

◼️全期間固定型(フラット35)

 
フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融期間との提携で取り扱っている住宅ローンで、フラット35を組みたい場合は民間金融機関で組みます。
住宅金融支援機構は、住宅建設や購入に必要な資金を個人に直接融資することを目的した独立行政法人で、個人向け長期固定金利の住宅ローンで、民間金融機関の金利よりも低めで個人の住宅購入に広く利用されています。
 

<メリット>

 

・返済額がずっと変わらない
金利が上昇しても、返済額は変わらないため、毎月の支払いがずっと一定です。そのため、返済計画や繰り上げ返済の見通しを立てやすくなります。

 

・金利が上がっても返済額は増えない
金利がどれだけ上がっても、返済額が増えることはありません。

 

・低金利時にローンを組むと、低い金利でずっと借りられる
フラット35の金利動向は、2003年8月の3.17%からずっと下がっており、2016年8月0.83%を底に今少し上昇し現在(2019年6月)1.27%となっており、低い水準の金利となっています。低い水準でローンを組めば、ローン期間中低い金利で返済することができます。

 

変動金利と固定金利の違い

一般的には当初金利は、フラット35>期間固定金利>変動金利となり、変動金利は借入時の金利がほかの金利タイプと比較しても、非常に低いため金利で選ぶときに選ばれやすい傾向にあります
 

◼️金利タイプによる違い

 

 

みんなのタイプは?

参考資料:2018 年度 民間住宅ローン利用者の実態調査
 
変動金利タイプを選んだ割合が6割近くと大部分を占めています。変動金利タイプを選んだ方の理由として「金利が低いから」が大部分を占め、全期間固定金型のフラット35利用者は「返済額を確定しておきたかった」という理由が最も多くなっています。
 

タイプ別おすすめ金利とは?

◼️変動金利が向いている人の特徴

 

・金利が上がらない、もしくは下がると考えている方
変動金利は、今後金利が低い状態が続く、もしくはさらに低くなると考えている方には、同時期で金利が最も低く、金利が下がれば返済額が減る変動金利がおすすめできます。

 

・金利動向を時々見ている方
変動金利タイプで借入する方は金利動向を時々でも見ている方や理解していると良いでしょう。
 
変動金利は金利が上昇すると大きく返済額が変わるため、金利が上昇しそうになったら、固定金利への借り換えを考える必要があります。金利を全く見ていないと、借り換えの時期を逃し、返済額が大きく増えてしまいます。

 

・返済額が増えても支払えるまたは収入アップの可能性がある
住宅ローンは長期間の35年などで組むことが多く、35年間の金利を予想することは難しいと言えます。長期間の変動金利で住宅ローンを組む場合、5年毎の見直しで毎月の支払額が1.25倍に増えた場合でも支払えるような支払額にする必要があります。
 
また、年功序列で年齢が上がれば収入が上がる公務員の方など、収入アップが見込める場合にも変動金利で返済額が増えても対処できるでしょう。
 
一方、毎月の家計の中で返済額がギリギリの金額で組み、増額すると支払えなくなる可能性がある方にはおすすめできません。

 

◼️固定期間選択型が向いている人の特徴

 

・固定期間終了後お金が貯まっている、もしくは収入が上がっている
期間固定金利に場合は、一定期間終了後に変動金利同様の返済額増額リスクがあります。そのため、一定期間終了後に貯蓄が貯まり繰上返済が出来る方や将来収入アップの可能性がある方に向いています。

 

◼️全期間固定型(フラット35)が向いている人の特徴

 

・計画通りに返済したい・収入は増えそうにない、減るかもしれない方
フラット35は、借入時で比較すると変動金利より金利が高くなってしまいますが、10年以上先の将来の金利は予測できないこと、返済額が増額されてしまうと返済できない可能性がある方、計画通り返済していきたい方に向いています。
 
返済額は、満期までの毎月返済額まで借入時に分かり、計画通りに満期まで進みます。

 

・今の金利水準が低い、今後金利が上がると考えている方
この低金利下で組めば、将来大きく金利が上がっても今の低金利下で借入した金利が満期までずっと続き、返済額が変わることはありません。

 

・借入後金利動向を見ない方
全期間固定型は、金利が低下しても返済額が減らないデメリットがあり、通常固定金利でも金利動向を見て、金利が低ければ借り換えを検討しなければいけません。
 
金利低下時に借り換えを検討する条件として、1.住宅ローンが1,000万円以上残っている2.返済期間が10年以上残っている3.借り換え後の金利が0.5%以上下がることの3つが挙げられます。この条件は、借り換え時に「新規住宅ローンにかかる手数料」「借り換え前の住宅ローン全額繰上返済手数料」、「登記手続き費用」がかかるため、借り換えによってメリットが出るための条件となります。
 
現在(2019年6月)のフラット35の金利が35年で1.27%となっていますが、借り換えメリットを得るためには0.77%未満の金利でないとメリットがありません。フラット35の一番低い金利で0.83%ですから可能性としては低くなります。
 
したがって、今の低金利水準でフラット35を借り入れすれば、ほとんど借り換えについて検討する必要がないため、金利動向をほとんど見ない方でもおすすめです。
 
また、金利についてよくわからない方も、6ヶ月毎、5年ごと、1.25倍ルールなどの規定が細かい変動金利と比較すると、固定金利で返済額も一定でわかりやすいフラット35が向いているでしょう。

 

まとめ

ローンは長期で返済する必要があるため、返済計画どおりに返済できるよう、それぞれの金利の特徴を理解して自分に適した金利タイプを選択しましょう。
 
執筆者:大堀貴子(おおほり たかこ)
CFP(R)認定者 第Ⅰ種証券外務員
 

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