新築マンションの購入を検討しています。初期費用はいくらかかりますか？

住宅を購入する際には、その住宅の価格以外にさまざまな費用が発生します。新築マンションを購入しようと思った際には、販売価格に加えてどのくらいの費用がかかるのかをあらかじめ想定しておく必要があります。
 
今回は、新築マンションを購入する際にどのくらいの費用が発生するのか、またそれを抑えるポイントについても解説します。

新築マンション購入にかかる費用

新築マンションの購入時にかかる諸費用は、契約から入居までにかかる費用と、購入後にかかる費用に分けることができます。購入後にかかる費用としては、不動産取得税、管理費や修繕積立金、そして固定資産税や都市計画税などが挙げられます。そして、いわゆる初期費用といわれる、契約から入居までにかかる費用については、以下のものがあります。
 

■新築マンション購入の際の初期費用

まず、契約時にどんな費用が発生するのか見ていきましょう。
 
1.申込証拠金
売買契約の多くにおいて発生するものです。申込証拠金とは、その物件を購入すると決めた際やその申込時に支払うもので、「申込金」という言い方をすることもあります。
 
この申込金は購入すると決めた意思表示に基づいて支払うもので、その後購入をキャンセルすることになった際には返金されます。申込金は10万円程度といわれていますが、申込金を必要としないケースもあることから、事前に確認しておくようにしましょう。
 
2.手付金
マンションを購入する契約手続きに至った際に支払うものが手付金といわれるものです。手付金は申込金と異なり、手付金を支払った後に買主側の都合で契約手続きが破棄になった場合であっても返金されることはありません。
 
ただし、売主側の都合で契約破棄となった場合については、売主側は受け取った手付金の倍額を支払うこととなっています。この手付金については、通常引き渡しの際に購入価格の一部として取り扱うことになっています。
 
3.印紙税
物件の売買契約書に貼付する、収入印紙の額のことです。この印紙税は売買契約書に記載されている金額によって異なります。
 
ちなみに現在では軽減措置が設けられており、2014年4月1日から2022年3月31までに作成される売買契約書については、契約金額が1000万円超5000万円以下の場合は1万円（本来税額2万円）、5000万円超1億円以下の場合は3万円（本来税額6万円）となっています。
 
4.頭金
住宅ローンを利用する際に必要となるもので、最近では頭金不要で住宅ローンを利用できる金融機関も増えています。しかし、毎月の返済額や総返済額を抑えるためにも、頭金はできるだけ用意しておきたいものです。もちろん、手元に余裕資金がないのであれば無理に用意する必要はありませんが、可能であれば準備しておきましょう。
 
2020年3月に国土交通省が発表した「令和元年度住宅市場動向調査報告書」によると、分譲マンションの平均購入価格は4457万円、そして頭金の平均は1755万円と、物件価格の4割程度を頭金として用意していることが分かります。
 
次に、契約から引き渡しまでにかかる費用について見ていきましょう。契約から引き渡しまでにかかる費用については、主に住宅ローンの利用に関わる諸費用となります。
 
5.事務手数料
住宅ローン契約の際に金融機関に支払うもので、金額は金融機関によって異なります。定額にしている金融機関もあれば、融資金額に一定の割合を乗じたものを設定している金融機関もあります。
 
6.保証料
住宅ローンを組む際に保証会社を利用する場合に発生するものです。この保証料を支払うことで、返済が困難な状態になった際には、代わりに保証会社に返済してもらうことが可能になります。
 
保証料は一括前払いで支払うケースもあれば、金利に上乗せされるケースもあります。一括前払いで支払った場合、繰上げ返済を行った際には返済期間が短縮した分保証料が返還されることもあります。金利に上乗せして支払う場合は、そのような返還制度はありません。
 
また、誤解しがちなのが、保証会社が代わりに返済してくれるからといって、その後の返済義務がなくなるわけではありません。代わりに返済を行った保証会社が金融機関に代わって住宅ローンの契約者に返済を求めてきます。もしその際に返済ができない場合は、最悪の場合、担保にしているマンションが競売にかけられます。
 
7.印紙税（住宅ローン契約時）
住宅ローンの契約時には、マンション購入時の売買契約書とは異なり、金銭消費貸借契約書を締結します。その際にも、その契約書に記載された金額に基づいた印紙税（収入印紙の貼付）が必要です。ただし、売買契約書のような軽減措置はありません。したがって、借入金額に基づいた印紙税を支払うことになります。
 
8.火災保険料
住宅ローンの利用の際、火災保険への加入を義務付けている金融機関がほとんどです。また、一括払いとしているケースが多いため、その保険料を用意しておく必要があります。
 
最後に、住居引き渡しの際にかかる費用について説明します。
 
引き渡しの際には登記関連の費用が発生します。住宅ローンの手続きにおいて、契約締結の際に所有権移転登記や抵当権設定登記が必要です。したがってその登録免許税および登記を代行してくれる司法書士への報酬を用意しければなりません。
 
登録免許税については以下のとおりとなっており、こちらも一部についてはカッコ内の期限において軽減措置が取られています。
 

建物部分・・・固定資産税評価額の0.3％（2020年3月31日までの登記）
土地部分・・・固定資産税評価額の1.5％（2021年3月31日までの登記）
抵当権設定・・・借入金額の0.1％（2020年3月31日までの登記）

 

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初期費用を抑えるポイントは？

このように、マンション購入の際には物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。総額でみるとかなりの額になるのではないかと不安になりますが、これらの費用を抑えるポイントがありますので、以下に解説します。
 

1.手付金

手付金は法律によって上限額が決まっており、物件価格の20％までとされています。もちろんその上限額を支払う必要はなく、売主側との交渉によって低く設定することも可能です。したがって、手付金の額については、できるだけ交渉して抑えるようにしましょう。

 

2.住宅ローン契約時の印紙税

最近ではネット銀行が住宅ローンを販売しており、手続きがすべてインターネット上で完結できるものが増えています。インターネット上で金銭消費貸借契約書を結ぶことで、印紙不要としているネット銀行もあります。

 

3.火災保険料

火災保険は住宅ローン利用の際に必ず加入する必要がありますが、保険会社については金融機関が指定する保険会社である必要はなく、自分で選ぶこともできます。したがって、さまざまな保険会社を比較し、保障内容と保険料について納得できる保険会社を選ぶことは、費用を抑えるだけでなく、今後の保障を考えるという意味でも大切です。

 

まとめ

マンションを購入する際の初期費用の相場は、物件価格の1割程度といわれています。4000万円のマンションであれば、400万円にも上ります。引っ越しの費用などを加味するとさらに費用がかかるでしょう。
 
したがって、初期費用を抑えるポイントをしっかりと理解し、そしてそれが実行できるかどうか、不動産会社や金融機関の情報を事前に得ておくなど、情報収集を怠らないようにしましょう。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員