ファイナンシャルフィールド

不動産投資を始める前に

不動産投資を始める動機としては、既に株式や投資信託など有価証券投資を行い自身のポートフォリオのバランスを考慮して不動産投資を取り入れる方がいると思います。

しかし、有価証券投資(ここでは不動産投資信託、REITを想定)に比べ不動産投資は1,000万円を超える投資になり、当初想定していた内容と異なるから止めたいと思っても、有価証券の不動産投資信託では売買価格が決定されていますので即日の売買が可能ですし、REITに関しても、証券会社に口座を開設して入金するだけで始められて、株と同じように売ることで止めることができますが、不動産投資は新たな買い手が現れないと売却できないなど、簡単には止められないのが実情です。

現物不動産では登記が行われ、不動産の種類によってはなかなか買い手が付かない流動性の低さが現れることがあります。つまり、これから投資を行う方の背景によっても投資の目的が変わることがあります。

不動産投資とは？

不動産投資が活況のワケ

不動産投資とは不動産を購入して、売却したり、他人に物件を賃貸するなど利益目的で不動産業に資産を投入することを指します。

不動産投資には大きく分けて2つの収益があります。
キャピタルゲイン：購入した金額よりも高い金額でその物件を売却し、その差額で収益を得る方法
インカムゲイン ：購入した物件を他人に賃貸物件として貸し出し、毎月の家賃収入を得る方法。

もちろん、投資である以上、それぞれリスクを伴うのが当たり前なのですが、昨今、この不動産投資が活況を帯びています。特に毎月安定して賃料が入ってくる「インカムゲイン」を目的として不動産投資を行っている人が増えてきています。
その理由の一つに「老後の不安」があります。もちろん、それだけの理由ではなく様々あると思いますが、人生100年時代といわれる今の時代に、実際に100歳まで生きるとしたら仕事を退職してからも約40年間も生きる計算になります。

その間、年金だけで生活が出来るのでしょうか？今の30代、40代の人たちが年金をもらえる時には、年金制度はどうなっているのでしょうか？もはや不透明な将来に向けて、投資をする人たちが増えてきているのです。

こんな人にもおすすめ？

不動産投資の事例(1)～所得税・住民税対策～

サラリーマンが不動産投資を行うケースが増えています。サラリーマンは毎月所得税その他が源泉徴収されています。アパート･マンションを建てて不動産経営を行えば、取得した建物の減価償却費から不動産所得が赤字になることがあります。

サラリーマンの給与所得と赤字の不動産所得が合算されれば総所得は減少します。確定申告により既に支払った所得税の還付を受けることができます。さらに住民税の減額にもなります。所得税・住民税削減を目的にした不動産投資方法のひとつです。

不動産投資は1,000万円を超える投資に成るでしょう。場合によっては億単位になることもあります。今までの借金では住宅ローンが最大であったかもしれませんが、住宅取得と不動産投資は全く目的が異なるので、金額で検討するものではありません。

不動産投資の事例(2)～相続税対策～

自身のポートフォリオに不動産を新たに加えようとされる方は、有価証券投資と同じように投資利回りを重視するでしょう。預貯金利率が0.02％の現在だから、日銀が物価上昇の目標としている2％以上あれば十分でしょうか。それとも変動を加味して5％くらいにしましょうか。どちらにしても投資元本に対してどのくらい儲かるかが不動産投資の目的になります。

上記の不動産投資はワンルームマンション投資がイメージされますが、他にも不動産投資の形態はあります。地方では遊休土地の活用がずいぶん前から問題になっています。

親から譲り受けた遊休土地をそのまま保有すれば、固定資産税や都市計画税が発生する負債になります。この土地の有効活用方法の一つとしてアパート･マンション経営があげられます。大きな借金を背負うことにもなりますので相当な勇気が必要になります。

相続税は本人が所有しているすべての資産を対象とします。資産の多くを占めるものが不動産であれば、不動産を活用した相続税対策が求められます。本人が借金をしてアパート･マンションを建てれば資産と借金で相殺され資産は減少し、相続税額を少なくすることができます。

このような方は不動産投資利回りの良し悪しは二の次になるでしょう。第一目的は相続税の削減になります。

不動産投資のメリットと注意するべきリスク

不動産投資は投資を始めて1年で止めるような投資ではありません。少なくとも5年以上20年、30年と自分の寿命より長くなることがあります。他の有価証券投資と異なり、長期的計画が求められます。当然、その投資期間中にはメリットやリスクがあることも認識しておきましょう。様々な可能性に関して、ここでは説明します。

不動産投資のメリット

インカムゲインのメリット

不動産投資はインカムゲインの場合、保有する不動産を貸し出して賃料を頂くことになります。貸している間は何もしなくても賃料が自動的に銀行口座に振り込まれます。このような所得を「不労所得」といい、働いて稼ぐ「勤労所得」に対抗する所得になります。年金受給者であればこのような収入はありがたいものです。

また有価証券投資では景気により配当や売買益等に影響が及びますが、不動産投資は入居者がいる限り家賃収入があります。不動産投資は景気に敏感に反応する投資ではないでしょう。

相続税のメリット

相続財産評価は賃貸物件の建物で言えば相続税評価額を40％程度まで引き下げられる可能性もありますが、それ以外の土地は公示価格の80％相当額で評価されます。また、金銭は保有金額そのままで評価されます。
1,000万円の現金を1,000万円の土地に変更すれば評価額は800万円相当になります。更に借金をしてマンションを購入すれば、資産の減少になり相続税の節税になります。

所得税のメリット

不動産投資は建物と土地を保有します。土地はありませんが建物には減価償却が認められます。建物取得時には一括して支払いますが、次年度以降分割した金額が経費に計上できます。実際には支出されない金額ですから会計上は赤字になることがあります。

他の所得があれば不動産所得と合算されますので、既に支払った税金があれば住民税も含み減額され、確定申告により還付されます。

若干、反れますが、例えば地方で不動産投資といえばアパート･マンション経営になる事が多いです。地元では誰がアパート･マンションを建てたかはすぐに地域に知れ渡ります。建築後は資産家と見られますので、多少の優越感を得られるかもしれません。

不動産投資の注意するべきリスク

入居者不在のリスク

不動産投資にはいくつかのリスクがあります。

アパート･マンション投資であれば入居者が不在の空室リスクがあります。入居者あっての不動産収入ですから、空室が続けば収入がなくなります。定期的な空室であれば、次の入居者はすぐに現れるかもしれませんが、事件や事故があれば空室が長引くでしょう。火災や自殺などがあれば訳あり物件になってしまいます。

納税／相続のリスク

アパート･マンション経営は不動産事業になりますので確定申告を行います。有価証券投資では源泉徴収で納税が終了しますが、アパート･マンション経営は収入から経費を差し引いて所得を求め税金を算出しなければなりません。

アパート･マンションの寿命は自身の寿命より長くなることがあります。そうなれば相続資産になりますが、誰が相続しますか。仮に子供が二人いてそのうち一人が相続すれば、もう一人の相続分はどうなりますか。同様のアパート･マンションがあれば、それぞれが相続という事もありますが、子供たちが果たしてそれを望むでしょうか。

負債のリスク

やがて取壊すとしたらいくらかかるでしょうか。入居者がいないアパート･マンションは資産ではなく負債になります。

不動産は容易に売却できない資産の代表です。このような不資産を現金化しづらい流動性の低い資産といいます。資産価値が落ちにくく、流動性の高い不動産に投資することが望ましいでしょう。

不動産投資会社の見極め方

不動産投資を行う上で重要なポイントは不動産投資会社選びになります。利回りや空室リスクなども考慮しながら慎重に物件を選ぶことも重要ですが、そもそも、その物件を紹介している不動産投資会社が信用がおける会社なのか？自分の資産を任すにたりる会社なのかが大きく重要なのは言うまでもありません。一概には言えませんが、ここでは、どういう不動産投資会社が良い会社なのかをまとめてみました。是非、不動産投資会社を選ぶ際の参考にして頂きたいです。

1.需要が多い、優良エリアの物件を多く扱っているか？

アパート･マンション経営では、一度入居した方がずっと入居を続けることはありません。学生や単身者は入居期間が短く、学生では4年を超えることはほとんどありません。

そんな空室のリスクを最小限に抑えるためにも、入居者がつきやすい部屋を購入する必要があります。都内、駅近、設備の充実、家賃、など様々な要因がある中で、そのような優良物件をどれくらい扱っている会社なのかは非常に重要です。

2.物件購入後のアフターケアはちゃんとあるのか？

優良物件を購入できたとしても、入居者の募集に力を入れてくれるのか？近隣住民とのトラブル、部屋の修繕などのフォローは？など購入してからも、色々と不動産投資会社に相談するべき事柄は発生してきます。
そんな時に、どのような対応をしてくれるのか？親身になって対応してくれるのか？フォローしてくれるのか？非常に不動産投資会社を選ぶ上では重要な要素になります。
そして中には、人生設計の相談すら乗ってくれる不動産投資会社もあるようです。現状の改善案を提案してくれたり、うまく軌道に乗っているなら買い増しに対する助言などもしてくれると思います。
不動産投資会社を選ぶのは非常に重要ですが、担当営業マンも同様に非常に重要ですので、あなたの波長に合う、押し売りなど自分自身の営業数字しか考えていない営業マンは避けるように気をつけてください。

3.提携している金融機関は？提携数は？

一般的に資金力があり、社会的に信用されている不動産投資会社は提携している金融機関も信用がおけると言えるでしょう。3大メガバンクや大手銀行、地方銀行や信託銀行などとも提携している不動産投資会社は、それだけ信用がおけると考えてもいいでしょう。
また提携数が多ければ多いほど、好条件(金利等)での借り入れができる可能性が高いため、多いに越した事はありません。是非、担当営業マンに聞いてみましょう。逆に教えることを渋る営業マンは会社自体も信用がおけない可能性が高いです。

4.リスクや注意すべき点、失敗例などマイナス面もきちんと説明してくれる

不動産投資は、れっきとした投資です。投資にはリスクが付きものです。投資を検討している人も、損するのが怖い。損するだけならまだしも、家族全員を路頭に迷わせる可能性があるハイリスクの投資は、注意すべき点も多く、やっぱり気が引けると思います。

良い不動産投資会社は、物件を購入する前、具体的には説明会や無料セミナーなどの講演にて、必ずリスクや注意すべき点の話もするはずです。投資をする以上、リスクについては理解してから始めましょう。
当然のことながら、損失は起こらないのが一番ですが、重要なのは「事前にリスクに対してどのような回避方法があるのか？」をしっかり学んでおく必要があります。
そのときに重要なのが、おのおのの不動産投資会社で起きた事象、つまりは失敗した例を話してくれるかどうかです。その失敗を糧に、今の投資家の方々に同じ失敗を踏まないための対策を講じている会社は、信頼がおけると言えます。

不動産投資は小額ではない、大きなリスクを伴う投資です。その分、リターンも大きいですが、不動産投資会社選びを間違えると不動産投資も失敗するリスクが高まりますので、慎重に選んでください。

物件選びのコツ

不動産投資物件をどのような基準で選びましょうか。一般的には投資利回りが最も大きい物件を選びがちです。電化製品であれば同一品質で製造されていますので、価格順に並べて最も安い販売店で購入します。

しかし不動産物件に同一のものはひとつもありません。立地、建築年、構造、階数、面積等どれをとっても単純比較はできません。不動産会社のお勧め物件は不動産会社にとって利益率の高い物件かもしれません。衝動買いではなく自分なりの基準を持って物件を選びたいです。

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