新築マンションを買った6年後、固定資産税が「22万円」に！ これって“普通のこと”ですか？ 急に出費が増える理由を解説

夢のマイホームを手に入れたのに、毎年届く固定資産税の納付書にショックを受けていませんか？ 特に築6年目以降、「なぜ急に税金が増えたの？」と驚く人が続出しています。
 
4500万円クラスの新築マンションは、減税措置が終了する時期には年22万円を超える固定資産税がかかる可能性があります。本記事では、固定資産税の仕組みと対策について分かりやすく解説します。

なぜこんなに高い？ 固定資産税の計算方法を解説

なぜ固定資産税が年22万円以上にもなるのか、その計算の仕組みを見てみましょう。
 

基本的な計算式

固定資産税は基本的に年間「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」で算出されます。評価額とは自治体が定める不動産の価値で、市場価格そのものではありません。一般的に評価額は公示価格の70％程度が目安といわれています。
 

4500万円新築マンションのシミュレーション例

例えば東京23区内で購入価格4500万円・専有面積70平方メートルほどの新築マンションを想定すると次のように計算されます。
 
1. 土地に関する固定資産税
土地分は販売価格の約2～3割が平均です。タワーマンションや都心物件では土地の割合がさらに小さく20％前後まで下がる可能性があります。
 
4500万円×20％＝900万円
 
まず、ふだんの取引で実際に支払われる価格（実勢）を、国が公表する「標準的な土地価格」（公示価格）の参考値に置き換えます。公示価格は実勢価格の約90％といわれています。
 
900万円×0.9＝810万円
 
公示価格は固定資産税評価額の70％程度です。
 
810万円×0.7＝567万円
 
よって、土地に関する年間の固定資産税は567万円×1.4％＝7万9380円（約8万円）になります。
 
2. 家屋に関する固定資産税
家屋分は、土地の割合を20％とすると80％になります。
 
4500万円×80％＝3600万円
 
まず、販売価格から純粋な評価額を出すための計算をします。固定評価額の目安である新築建築費は売値の60％です。
 
3600万円×0.6＝2160万円
 
さらに、評価額を平均にするために評価指数0.7をかけます（総務省の基準）。
 
2160万円×0.7＝1512万円
 
よって、建物に関する年間の固定資産税は1512万円×1.4％＝21万1680円（約21万円）になります。
 
マンションにかかる固定資産税は、軽減措置がなければ1と2を合わせた約29万円です。
 

固定資産税の軽減措置

固定資産税は各種特例で大幅に削減されます。土地については、小規模住宅用地の特例により評価額が1/6に減額されます。
 
8万円×1／6＝約1万3000円
 
小規模住宅用地の特例に関しては住居としての機能を失わない限り、期限はありません。そのため、ずっと約1万3000円が適用されます。
 
建物についても新築住宅なら当初一定期間の税額が1/2に減額されます（固定資産税の新築住宅の減額）。
 
21万円×1／2＝約10万円
 
マンションの場合、減額が適用される期間は状況によって変わります。
 

・50平方メートル以上280平方メートル以下：3年度分
・3階建以上の耐火・準耐火住宅：5年度分

 
令和8年3月31日までは、良質な住宅の建設・居住水準の向上を促す特別措置として3年度→5年度、5年度→7年度と期間は延長されています。
 
そのため6年目以降、急激に固定資産税が上がった原因は、新築住宅の減額の軽減措置が終了したことによるものです。
 

・新築住宅減額の軽減措置期間中：年約11万3000円
・新築住宅減額の軽減措置期間終了後：年約22万3000円

 
月額の出費で考えると約9400円から約1万8500円、つまり約9100円の負担が増える計算です。
 

固定資産税は長期的な視点で考えよう

新築で購入したマンションの固定資産税年22万円は、軽減措置が終了する6年目以降であれば、決して異常な金額ではありません。重要なのは、軽減措置が終了する築6年目以降に税額が大幅に増えることを理解し、事前に準備しておくことです。
 
固定資産税という長期コストも踏まえて、ぜひ一度、自身のライフプランを見直してみてください。住宅購入は大きな買い物だからこそ、税金面も含めて賢く判断したいものです。
 

出典

e-Gov 法令検索 地方税法
国土交通省 主な公的土地評価一覧
東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
国土交通省 新築住宅に係る税額の減額措置
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー