そこで本記事では、不動産売却時の税金の考え方や3000万円特別控除の使い方、確定申告の流れについて解説します。
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目次
不動産を売却したときの税金は「売却益」にかかる
不動産を売却したときに税金がかかるのは、売却価格そのものではなく「売却益」です。税金の用語では、この売却益を「譲渡所得」といいます。不動産を売却して利益が出たかどうかは、「売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除＝課税される譲渡所得」で確認できます。
取得費とは、その不動産を買ったときの価格や購入時の手数料などのことです。ただし、建物の取得費は、購入額などの合計額から、所有期間中に下がった価値にあたる「減価償却費相当額」を差し引いて計算します。
土地については、時間がたっても建物のように価値が減るとは考えないため、減価償却の対象にはなりません。譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用です。例えば、仲介手数料や測量費、建物の取り壊し費用などが該当します。
例えば、4000万円で購入した家を4500万円で売却したとします。このとき、建物の減価償却費相当額を差し引いた後の取得費が4000万円で、売却にかかった費用が150万円だった場合、譲渡所得は350万円です。この350万円に対して、3000万円特別控除を使えるか、税金がかかるかを確認します。
なお、税率は所有期間によって異なります。区分を決める基準になるのは、実際に売却した日ではなく、売却した年の1月1日にその不動産を何年所有していたかです。
その時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として扱われます。長期譲渡所得の所得税率は15％ですが、短期譲渡所得では30％になるため、所有期間によって税負担に大きな差が出ることがあります。
さらに、実際には所得税だけでなく、住民税や復興特別所得税も関係します。そのため、不動産を売る前に所有期間を確認し、どちらの税率が適用されるのかを把握しておくことが大切です。
3000万円特別控除を使うと税金がかからないケースがある
マイホームを売却した場合は、一定の条件を満たすと「3000万円特別控除」を使えます。これは、譲渡所得から最高3000万円まで差し引ける制度です。
例えば、譲渡所得が800万円だった場合、3000万円特別控除を使えれば課税される譲渡所得は0円になります。この場合、売却益が出ていても、所得税や住民税がかからない可能性があります。
ただし、すべての不動産に使えるわけではありません。3000万円特別控除の対象は、基本的に自分が住んでいる家や以前住んでいた家です。
以前住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。また、親子や夫婦など特別な関係のある人に売却した場合は、原則として対象になりません。
一方で、別荘や投資用マンションのように、主に住まいとして使っていない不動産は対象外です。3000万円特別控除を使えると思って売却を進めると、後から税金が発生することがあるため、売却前に自分の不動産が条件を満たすか確認しておきましょう。
3000万円特別控除を受けるには確定申告が必要
3000万円特別控除は、条件を満たしていても自動では適用されません。控除を受けるには、売却した翌年に確定申告をする必要があります。
申告では、確定申告書のほかに「譲渡所得の内訳書」を作成します。これは、売却価格や取得費、譲渡費用、控除額などを記入する書類です。事前に、売買契約書や購入時の契約書、仲介手数料の領収書、登記事項証明書なども確認しておくと、申告がスムーズになります。
特に注意したいのは、購入時の資料です。購入時の契約書や領収書がなく、取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費として計算することがあります。ただし、この方法では本来の取得費より少ない金額で計算される場合があり、売却益が大きく見えることがあります。
その結果、税金が高くなる可能性があるため注意が必要です。古い不動産を売るときは、購入時の契約書や領収書が残っていないか、早めに探しておきましょう。取得費を証明できる資料があれば、税金の計算をより実態に近づけやすくなります。
確定申告は、税務署の窓口だけでなく、国税庁の確定申告書等作成コーナーから作成する方法もあります。入力に不安がある場合や、相続した家、共有名義の家、高額な売却益が出た家を売却した場合は、税理士に相談すると安心です。
不動産を売却する前に税金と申告手順を確認しておこう
不動産を売却したときの税金は、売却価格ではなく売却益にかかります。まずは「売却価格－取得費－譲渡費用」で利益が出ているかを確認しましょう。そのうえで、マイホームの売却なら3000万円特別控除を使えるか確認することが大切です。
3000万円特別控除を使えれば、売却益が出ても税金がかからないケースがあります。ただし、適用を受けるには、条件を満たしたうえで確定申告をしなければなりません。
売却後に慌てないためにも、契約書や領収書を整理し、早めに申告の準備を進めることが大切です。制度を正しく理解し、税金の負担を抑えながら安心して不動産売却を進めましょう。
出典
国税庁 No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
