民間の有料老人ホーム、入居一時金が「数千万円」かかる所も!? 親の家を売って費用に充てる場合、税金で大損しないための注意点とは
ただし、家を売ると譲渡所得税がかかる可能性があります。特例を使えるか、親の判断能力に問題がないかを確認しないまま進めると、思わぬ税金や手続きの壁にぶつかることがあります。
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家を売ると利益に税金がかかることがある
親の家を売った場合、売却代金そのものに税金がかかるわけではありません。税金が問題になるのは、売ったことで利益が出た場合です。
この利益を譲渡所得といいます。簡単にいえば、「売った金額」から「買った金額や購入時の費用、売るためにかかった費用」を差し引いたものです。昔に安く買った家や、購入時の資料が残っていない家では、譲渡所得が大きく出ることがあります。
たとえば、親の家が3000万円で売れたとしても、買った金額や取得費を説明できなければ、税金が高くなる可能性があります。この場合、「売った金額の5％相当額である150万円を取得費とする」と国税庁は説明しています。
つまり、当時は2000万円で買った土地と建物だったとしても、証明ができないために、取得費（買った金額）は150万円として譲渡所得の計算をすることになります。売った金額から少額しか差し引けないため、結果的に譲渡所得は大きくなり、税額も大きくなりますす。
古い実家では、契約書や領収書が見つからないことも多いため、売却前に資料を探しておきましょう。また、有料老人ホームの費用に充てるための売却であっても、利益が出れば課税対象になる点は同じです。「介護費用に使うのだから税金はかからない」と考えるのは危険です。
親のマイホームなら3000万円特別控除を確認する
税金で大損しないために確認したいのが、マイホームを売ったときの3000万円特別控除です。
国税庁は、一定の要件を満たすマイホームを売った場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3000万円まで控除できると説明しています。親が今も住んでいる家を売る場合は、この特例を使える可能性があります。
また、すでに老人ホームに入居して家に住んでいない場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、対象になる場合があります。
ただし、条件があります。親子や夫婦など特別な関係の人に売った場合は、特例を使えません。家を取り壊して土地だけ売る場合も、契約期限や貸駐車場にしていないことなどの要件があります。
また、親が亡くなった後に相続人が売る場合は、別の「空き家の3000万円特別控除」が問題になります。被相続人が老人ホームに入っていた場合でも、要介護認定など一定の要件を満たせば対象になることがあります。なお、この「空き家特例」の適用期限は、2027年12月31日までとなっています。
※2026年7月現在
生前に売るのか、相続後に売るのかで使える特例が変わるため、売却時期は慎重に考えましょう。
親が認知症の場合は勝手に売れない
家の所有者が親なら、売却を決めるのは親本人です。子どもが介護費用を出すために必要だと思っても、親の同意なく勝手に売ることはできません。
問題になりやすいのが、親に認知症がある場合です。不動産売買では、売主に契約内容を理解し判断する能力が必要です。判断能力が不十分な状態では、売買契約が進められないことがあります。
この場合、成年後見制度を使う必要が出ることがあります。成年後見人が選ばれれば、本人の利益のために財産管理を行えます。ただし、居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。手続きには時間がかかるため、入居費用の支払い時期に間に合わない可能性もあります。
親が元気なうちなら、任意後見契約や家族信託などを検討する余地があります。すでに判断能力が低下している場合は、司法書士や弁護士、地域包括支援センターに相談しましょう。
まとめ
民間の有料老人ホームの入居一時金を用意するために親の家を売る場合、売却益に譲渡所得税がかかる可能性があります。介護費用に使う目的でも、税金が自動的に免除されるわけではありません。
親のマイホームなら、3000万円特別控除を使えるか確認しましょう。すでに老人ホームに入っている場合でも、住まなくなってからの期間や売却時期によっては対象になることがあります。
また、親が認知症などで判断能力を失っていると、子どもが勝手に家を売ることはできません。税金と手続きの両方を確認し、売却前に税理士、司法書士、ケアマネジャーなどへ相談することが大切です。早めに準備すれば、老人ホーム費用を確保しながら、税金の負担を抑えやすくなります。
出典
国税庁 No.3258 取得費が分からないとき
国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
