実家を売却したら3000万円で売れて予想以上の利益が出ました。税金は20%（約400万）かかると聞いたのですが、安くする控除や特例はありませんか？
不動産売却の税金は計算方法が複雑で、同じ3000万円で売れた場合でも、取得時の価格や所有期間、居住状況によって税額が変わります。
特に「実家」が自分の住んでいた家なのか、親から相続した家なのかによって、利用できる特例も異なります。本記事では、実家を売却したときにかかる税金の仕組みや、税負担を抑えられる控除・特例について解説します。
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実家の売却でかかる税金の基本
不動産売却の税金は、売却代金3000万円の全額にかかるわけではありません。課税の対象になるのは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」です。
譲渡所得の計算式は、「売却代金－取得費－譲渡費用－特別控除」となります。取得費には購入代金や購入手数料などが含まれ、譲渡費用には仲介手数料や測量費、印紙代、売却に必要な解体費などが該当します。
例えば、実家を300万円で売却し、取得費が800万円、仲介手数料などの譲渡費用が200万円だった場合、譲渡所得は2000万円となります。また、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合、所得税、復興特別所得税、住民税を合わせた税率は20.315％です。
この税率を譲渡所得2000万円に掛けると、特例を使用しない場合の税額は約406万円となります。つまり、「約400万円」という金額は、売却価格の3000万円に対してではなく、売却益が約2000万円の場合に近い計算です。
なお、所有期間が5年以下の場合は税率が高くなります。相続した不動産では、原則として親の所有期間を引き継ぐため、自分が相続してからの年数だけで判断しないようにしましょう。
実家を売ったときに使える控除
売却した実家が自分のマイホームだった場合は、譲渡所得から最高3000万円を差し引ける「居住用財産の3000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
対象となるのは、現在住んでいる家だけではありません。以前住んでいた家も、原則として住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば、特例を利用できる場合があります。ただし、親子や夫婦など特別な関係にある相手への売却には適用されません。
先ほどの例で譲渡所得が2000万円の場合、3000万円特別控除を適用することで課税譲渡所得は0円になります。その結果、譲渡所得に対する所得税と住民税も原則としてかかりません。
また、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、3000万円特別控除後の譲渡所得に軽減税率を適用できる場合があります。両制度は併用できるため、控除後も利益が残る場合には節税効果が期待できるでしょう。
相続した実家に適用できる特例
親から相続した実家に自分が住んでいなかった場合、通常のマイホーム特例は原則として使えません。ただし、一定の条件を満たせば「相続した空き家の3000万円特別控除」を適用できる可能性があります。
主な対象となるのは、1981年5月31日以前に建てられ、相続直前まで亡くなった親が一人で暮らしていた家です。マンションなどの区分所有建物は対象外となるほか、相続後に賃貸や事業に使用していないことも求められます。
売却期限は、相続開始から3年を経過する年の12月31日までです。加えて、売却代金が1億円以下であることや、建物を残したまま売る場合は耐震基準を満たすことなど、売却方法にも条件があります。
この特例の対象となるのは、2027年12月31日までに行われる一定の売却です。なお、相続人が3人以上の場合、2024年以降の売却では控除限度額が1人当たり2000万円になります。
相続した実家の売却では、空き家の3000万円特別控除のほかに、相続税に関する特例を使える場合もあります。相続税を納めている場合は、その一部を取得費に加算できる別の可能性があります。
ただし、空き家の3000万円特別控除とは原則として併用できないため、税額を試算し、どちらが有利かを比較することが大切です。
取得費と特例を確認して実家の売却税を抑えよう
実家を3000万円で売却しても、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。購入時の代金や仲介手数料などを正しく計上すれば、課税対象となる利益を減らせます。
また、自分が住んでいた家や相続した空き家では、3000万円の特別控除を使える可能性がありますが、特例の適用には確定申告が必要です。売買契約書や領収書を早めに集め、利用できる制度を確認して、適正な税額で申告しましょう。
出典
国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
国税庁 No.3258 取得費が分からないとき
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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