「オーナーチェンジ物件なら購入直後から家賃収入が入る」と聞きました。室内を確認できないまま買っても、本当に大丈夫なのでしょうか？
本記事では、オーナーチェンジ物件のメリットと注意点、購入前に確認したいポイントを解説します。
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目次
オーナーチェンジ物件は購入直後から家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売買される投資用物件のことです。購入者は物件の所有者になると同時に、貸主としての立場も引き継ぎます。
最大のメリットは、購入後すぐに家賃収入を見込めることです。通常の空室物件では、購入後に入居者を募集しなければなりません。募集期間が長くなれば、その間は家賃収入が入りません。
一方、オーナーチェンジ物件なら入居者募集の手間を省けます。家賃収入の実績も確認できるため、収支計画を立てやすい点も魅力です。
たとえば、毎月8万円の家賃が入る物件なら、購入直後から月8万円の収入が見込めます。ローン返済や管理費、修繕積立金を差し引いたうえで手元に残る金額を計算すれば、投資として成り立つかを判断しやすくなります。
ただし、「家賃が入っているから安心」と考えるのは危険です。現在の入居者が退去した後も同じ家賃で貸せるとは限りません。周辺相場より高い家賃で契約されている場合、退去後に家賃を下げなければならない可能性があります。
室内を確認できないまま買うと修繕費で困ることがある
オーナーチェンジ物件で特に注意したいのが、室内を確認できないケースが多いことです。入居者が生活しているため、買主が自由に内見できないことがあります。そのため、購入時点では壁紙の汚れ、水回りの劣化、床の傷み、設備の故障などを正確に把握できない場合があります。
購入後、入居者が退去して初めて室内の状態が分かり、大きな修繕費が必要になることもあります。たとえば、給湯器やエアコンが古ければ交換費用がかかります。水漏れやカビが見つかれば、想定以上の出費になる可能性もあります。
このような費用を見込まずに購入すると、家賃収入が入っていても利益が少なくなることがあります。場合によっては、多額の修繕費が発生し、想定していた収益が大きく圧迫されることもあるでしょう。
また、賃貸借契約の内容もそのまま引き継ぎます。購入者が新しいオーナーになったからといって、一方的に家賃を引き上げたり、正当な理由なく退去を求めたりすることはできません。
オーナーチェンジ物件では、売買後も既存の賃貸借契約が新しい所有者に引き継がれるため、購入前に契約内容を十分確認することが重要です。
購入前に確認すべき資料とチェックポイント
室内を見られない場合でも、確認できる資料はあります。まず見たいのは、賃貸借契約書です。家賃、契約期間、更新条件、敷金の有無、特約の内容を確認しましょう。
次に、入居者の家賃滞納履歴です。現在入居していても、過去に何度も滞納している場合は注意が必要です。滞納が続くと、家賃収入が予定通り入らず、ローン返済に影響する可能性があります。
管理状況も重要です。管理会社が入っている場合は、過去の修繕履歴や建物管理の記録を確認しましょう。共用部分の清掃状態や建物全体の修繕計画も見ておくと安心です。区分マンションなら、管理費や修繕積立金の金額も確認が必要です。
修繕積立金とは、マンション全体の大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金です。将来値上がりする可能性もあるため、現在の金額だけで判断しないようにしましょう。
さらに、売主がなぜ売却するのかも確認したいポイントです。単なる資産整理であれば大きな問題はないかもしれませんが、入居者トラブルや建物の老朽化が理由の場合は慎重に判断する必要があります。
不動産会社は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズ」を通じて物件情報を共有しています。オーナーチェンジ物件を購入する際は、不動産会社に任せきりにせず、賃貸借契約書やレントロール、修繕履歴などの資料を確認し、リスクを把握したうえで判断することが大切です。
オーナーチェンジ物件は収益とリスクを見て判断しよう
オーナーチェンジ物件は、購入直後から家賃収入を得られる点が大きな魅力です。空室リスクを抑えて投資を始めたい人にとって、有力な選択肢になるでしょう。
ただし、室内を確認できないまま購入する場合は、見えないリスクを抱えることになります。購入後に修繕費がかかったり、入居者が退去した後に家賃を下げざるを得なかったりする可能性があります。
そのため、購入前には賃貸借契約書、家賃の入金状況、修繕履歴、管理状態、周辺家賃相場を確認することが重要です。可能であれば、不動産投資に詳しい専門家や信頼できる不動産会社に相談しましょう。
「家賃収入がすぐ入る」というメリットだけで判断せず、修繕費や将来の賃料変動も含めて収支を確認することが大切です。必要な資料を確認し、リスクを把握したうえで検討すれば、オーナーチェンジ物件は不動産投資の有力な選択肢の一つとなるでしょう。
出典
デジタル庁 e-Gov 法令検索 借地借家法 第二十八条 建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
