友人が「中古マンションを1室買えば年金代わりになる」と言っています。年収600万円の会社員でも、ローンを組んで始めるべきでしょうか？
しかし、不動産投資は購入しただけで必ず成功するものではありません。空室や修繕費などのリスクもあり、場合によっては持ち出しが発生することもあります。そこで本記事では、年収600万円の会社員が中古マンション投資を始めるべきかどうかについて、メリットと注意点を解説します。
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目次
中古マンション投資が「年金代わり」といわれる理由
中古マンション投資が年金代わりといわれる理由の一つは、ローン完済後も入居者がいれば、家賃収入が継続する可能性があるためです。
例えば、35歳で中古マンションを購入し、30年ローンを組んだとします。65歳前後でローンが完済できれば、その後は家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税、保険料などの経費を差し引いた金額が手元に残る可能性があります。そのため、公的年金に加えて毎月の収入源を確保できる可能性があります。
また、株式投資のように価格変動だけで利益を狙うのではなく、毎月の家賃収入を得られる点も魅力です。さらに、物件そのものが資産として残るため、将来的に売却したり相続したりできるメリットもあります。
ただし、「年金代わりになる」という言葉だけを鵜呑みにするのは危険です。家賃収入は保証されているものではなく、空室になれば収入はゼロになります。そのため、年金と同じような安定収入と考えるのではなく、あくまで資産運用の一つとして考えることが大切です。
年収600万円の会社員がローンで始める際の注意点
年収600万円の会社員でも、物件の収益性や勤務先、勤続年数、資産状況などによっては、不動産投資ローンの融資を受けられる可能性があります。
しかし、融資を受けられることと、投資が成功することは別問題です。特に注意したいのが毎月のキャッシュフローです。家賃収入からローン返済額、管理費、修繕積立金、固定資産税などを差し引いた結果、手元に残るお金がほとんどないケースもあります。
場合によっては、家賃収入だけでは経費やローン返済を賄えず、自己資金を補填しなければならないこともあります。
また、近年は金利上昇への警戒も必要です。変動金利で借りている場合、将来的に返済額が増える可能性があります。さらに、不動産投資では急な設備故障も発生します。給湯器の交換や原状回復工事などで数十万円単位の支出が発生することも珍しくありません。
そのため、年収600万円の会社員が始める場合は、十分な貯蓄を確保したうえで検討することが重要です。生活費に余裕がない状態で投資を始めると、空室や修繕費が重なった際に家計を圧迫する可能性があります。
中古マンション1室だけで老後資金をまかなえるのか
中古マンション1室だけで老後資金のすべてをまかなうことは、物件の収益性や空室状況などによって左右されるため、必ずしも容易ではありません。仮に家賃8万円の物件を保有していたとしても、管理費や修繕費などを差し引けば実際に残る金額はもっと少なくなります。さらに、空室期間が発生すれば収入は途絶えます。
総務省「家計調査」2025（令和7）年平均によると、夫婦ともに65歳以上の無職世帯では月々の消費支出は26.4万円となっています。不動産投資による収入だけで生活するには、空室や修繕費などのリスクを踏まえた十分な収益基盤が必要です。そのため、不動産投資は「年金の代わり」ではなく、「年金を補う手段」と考えるのが適切でしょう。
例えば、新NISAによる積立投資やiDeCoなどの制度と組み合わせれば、老後資産を複数の方法で形成できます。一つの投資商品に依存しないことで、リスクを分散しやすくなるでしょう。
年金代わりを目指すなら慎重な資金計画が重要
中古マンション投資には、ローン完済後に家賃収入を得られる可能性があり、老後資金対策として一定の魅力があります。しかし、空室リスクや修繕費、金利上昇などの負担もあるため、「買えば自動的に年金代わりになる」と考えるのは危険です。実際には、購入する物件の立地や価格、ローン条件によって結果は大きく変わります。
年収600万円の会社員であれば、融資を利用して不動産投資を始めること自体は可能でしょう。ただし、老後資金を不動産だけに頼るのではなく、貯蓄や積立投資と組み合わせながら総合的な資産形成を考えることが重要です。
まずは物件の収支を慎重にシミュレーションし、自分の家計に無理がないか確認したうえで判断するとよいでしょう。
出典
総務省「家計調査」2025（令和7）年平均
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
