知人から「投資用マンションは赤字でも節税になる」と言われました。毎月の持ち出しがあっても、所得税が戻るなら損ではないのでしょうか？
本記事では、不動産投資における節税の仕組みと、本当に得をしているのかを判断するポイントについて解説します。
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投資用マンションの「赤字で節税」の仕組みとは？
投資用マンションで節税になるといわれる理由は、不動産所得の赤字を給与所得と相殺できる場合があるためです。ただし、土地等を取得するための借入金利子に相当する部分など、損益通算の対象外となるものもあります。
例えば、会社員が給与所得を得ており、不動産投資で損益通算の対象となる赤字が年間50万円発生した場合、一定のルールに基づいて給与所得などから差し引けることがあります。
その結果、所得税の還付を受けられたり、翌年度の住民税負担が軽くなったりする場合があります。購入直後は、建物部分の減価償却費や借入金利息などにより、税務上の赤字が発生する場合があります。
ただし、土地等を取得するための借入金利子に相当する部分は、赤字の場合に損益通算できない点に注意が必要です。
減価償却とは、建物などの減価償却資産の取得費用を、法定耐用年数などに応じて一定期間に分けて必要経費にする仕組みです。土地は減価償却の対象になりません。
減価償却費は、その年に現金支出がなくても必要経費として計上できるため、税務上は赤字になるケースがあります。こうした仕組みから、「赤字でも節税になる」という説明が行われるのです。しかし、税金が減ることと利益が出ることは別問題です。
税金が戻っても赤字なら手元のお金は減る
多くの人が誤解しやすいのが、節税によって損失がなくなるわけではないという点です。例えば、年間60万円の赤字が発生し、その結果として所得税と住民税が合計15万円軽減されたとします。
この場合、税金は15万円減りますが、赤字そのものは60万円です。つまり、差し引きすると45万円分は実際に資産が減っていることになります。極端な例を挙げると、100万円を失って30万円の税金が戻ってきても、70万円は減っている計算です。税金が戻ること自体はメリットですが、それだけで損失が消えるわけではありません。
また、不動産投資ではローン返済も発生します。特に元本返済部分は経費にならないため、税務上は赤字でも実際のキャッシュフローはさらに厳しくなることがあります。毎月数万円の持ち出しが続いている場合は、「節税できているから大丈夫」と考えるのではなく、本当に資産が増えているのか確認することが大切です。
節税だけを目的に投資すると失敗しやすい理由
不動産投資は本来、家賃収入や資産価値の維持によって利益を得るための投資です。しかし、節税効果ばかりに注目すると、物件選びを誤る可能性があります。
例えば、空室率が高い地域や賃貸需要の弱い地域の物件を購入した場合、将来的に家賃収入が減少する可能性があります。すると、当初想定していた収支計画が崩れ、毎月の持ち出しが増えることもあります。
また、築年数が古くなると修繕費も増加します。エレベーターや給排水設備の更新、大規模修繕などには多額の費用が必要になる場合があります。
さらに、税制は将来変更される可能性があります。現在の節税効果が将来も同じように続くとは限りません。そのため、「節税できるから買う」という考え方だけで判断するのは危険です。不動産投資を行うのであれば、その物件自体に収益性があるかどうかを優先して確認する必要があります。
不動産投資は節税額ではなく最終的な利益で判断しよう
投資用マンションの赤字によって所得税や住民税の負担が軽くなることはあります。しかし、節税できるからといって、その分だけ資産が増えるわけではありません。赤字が発生している以上、税金の軽減額を上回る損失が出ていれば、実際には手元のお金は減っている可能性があります。
また、不動産投資では空室リスクや修繕費、ローン返済なども考慮する必要があります。特に「赤字でも節税になる」という説明だけで判断すると、物件本来の収益性を見落としてしまうおそれがあります。
不動産投資を検討する際は、節税効果だけでなく、家賃収入や将来の資産価値、キャッシュフローなどを総合的に確認することが大切です。本当に利益が見込める投資なのかを見極めたうえで判断しましょう。
出典
国税庁 No.2100 減価償却のあらまし
国税庁 No.2210 必要経費の知識
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
