親子でアパートを購入しようとしたところ、「共有名義は慎重に」と言われました。家賃収入を分ける場合でも、あとでトラブルになりやすいのでしょうか？
本記事では、親子でアパートを共有名義にする際の注意点や、家賃収入を分ける場合のリスクについて解説します。
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共有名義でアパートを購入する仕組み
共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有する方法です。例えば、親が購入資金の70％、子が30％を負担した場合は、それぞれの出資割合に応じて持分を70％と30％に設定することが一般的です。
アパート経営では、家賃収入や必要経費も原則として持分割合に応じて分配します。そのため、親子で資金を出し合って収益不動産を取得したい場合には利用しやすい仕組みといえるでしょう。共有名義にすることで、一人では難しい規模の物件を購入できる可能性もあります。
一方で、不動産は株式や預金のように簡単に分割できる資産ではありません。購入時は問題なくても、長期間保有する中で意見の違いが生じることがあります。そのため、共有名義は資金負担だけでなく、将来の管理や相続まで見据えて検討することが大切です。
家賃収入を分けてもトラブルになることがある理由
家賃収入を持分に応じて分けること自体は珍しいことではありません。しかし、実際には、収入の分配だけでなく、修繕や管理方法などの運営方針を巡って意見が分かることがあります。例えば、築年数が経過して外壁塗装や屋上防水工事が必要になった場合を考えてみましょう。
親は建物を長持ちさせるために工事を希望しても、子は費用負担を抑えたいと考えるかもしれません。また、空室が増えた際に家賃を下げるかどうか、管理会社を変更するかどうかなど、経営上の判断を求められる場面は少なくありません。
共有者同士の考え方が異なると、意思決定に時間がかかる場合があります。共有名義の不動産では、修繕費の負担や管理方針、売却のタイミングなどを巡って親族間で意見が対立するケースもあります。
購入時には親子の関係が良好であっても、将来的に生活環境や収入状況が変われば考え方も変化します。そのため、事前にルールを決めておくことが大切です。
相続や売却で起こりやすい共有名義の問題
共有名義で特に注意したいのが相続です。例えば、親子で共有していたアパートについて親が亡くなった場合、親の持分は相続財産になります。その結果、兄弟姉妹が新たな共有者になる可能性があります。
最初は親子二人だけだった共有関係が、相続をきっかけに三人、四人と増えていくことも珍しくありません。共有者が増えるほど意思統一は難しくなります。
さらに、不動産全体を売却する場合には共有者全員の同意が必要です。誰か一人でも反対すると売却が進まないことがあります。一方で、共有者は原則として自分の持分を第三者へ譲渡できるため、親族以外の人が新たな共有者になる可能性もあります。
このような状況になると、アパート経営の方針決定がさらに複雑になり、収益にも影響が出る可能性があります。
親子で共有名義にする前に確認したいポイント
共有名義そのものが悪いわけではありません。実際に親子で長期間問題なく運営しているケースもあります。大切なのは、購入前に将来のルールを明確にしておくことです。例えば、修繕費の負担割合、家賃収入の分配方法、売却を検討する条件、相続発生時の対応などを話し合っておくと安心です。
また、出資額と持分割合を一致させることも重要です。実際の出資額と持分が大きく異なると、贈与と判断される可能性もあるため注意しましょう。
親子でアパートを購入する場合は、目先の家賃収入だけでなく10年後、20年後の状況まで考えて判断することが大切です。事前の準備とルール作りを行うことで、共有名義のリスクを抑えながら安定した不動産経営を目指しやすくなるでしょう。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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