不動産投資で「5棟10室基準」を超えると税金の扱いが変わると聞きました。まだワンルーム2室だけでも、今から意識しておくべきなのでしょうか？
本記事では、5棟10室基準の仕組みや税務上の影響、少数の物件しか保有していない人でも知っておきたいポイントについて解説します。
ファイナンシャルプランナー
FinancialField編集部は、金融、経済に関する記事を、日々の暮らしにどのような影響を与えるかという視点で、お金の知識がない方でも理解できるようわかりやすく発信しています。
編集部のメンバーは、ファイナンシャルプランナーの資格取得者を中心に「お金や暮らし」に関する書籍・雑誌の編集経験者で構成され、企画立案から記事掲載まですべての工程に関わることで、読者目線のコンテンツを追求しています。
FinancialFieldの特徴は、ファイナンシャルプランナー、弁護士、税理士、宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー、DCプランナー、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、投資アナリスト、キャリアコンサルタントなど150名以上の有資格者を執筆者・監修者として迎え、むずかしく感じられる年金や税金、相続、保険、ローンなどの話をわかりやすく発信している点です。
このように編集経験豊富なメンバーと金融や経済に精通した執筆者・監修者による執筆体制を築くことで、内容のわかりやすさはもちろんのこと、読み応えのあるコンテンツと確かな情報発信を実現しています。
私たちは、快適でより良い生活のアイデアを提供するお金のコンシェルジュを目指します。
5棟10室基準とはどのような制度なのか
5棟10室基準とは、不動産の貸付けが税務上「事業として行われているかどうか」を判断する際の目安です。国税庁の取り扱いでは、一般的に独立家屋であればおおむね5棟以上、アパートなどであればおおむね10室以上を貸し付けている場合、事業として行われていると判断される目安とされています。
例えば、ワンルームマンションを2室所有して賃貸している場合は、この基準には達しません。一方で、ワンルームなどの独立した室をおおむね10室以上、または戸建て賃貸をおおむね5棟以上貸し付けている場合は、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
ただし、この基準は絶対的なルールではありません。実際には物件の状況や管理の実態なども考慮されますが、税務上の判断基準として広く利用されています。不動産投資家の間で頻繁に話題になるのは、この基準によって税務上の取り扱いが変わる場面があるためです。
5棟10室基準を超えると税金の扱いはどう変わる？
5棟10室基準を満たし、事業的規模と認められると、税務上のメリットを受けられる場合があります。代表的なのが「青色申告特別控除」です。
不動産所得について青色申告を行い、事業的規模と認められる場合、複式簿記による記帳や期限内申告、e-Taxによる申告など一定の要件を満たせば、最大65万円の青色申告特別控除を受けられる可能性があります。一方で、事業的規模に該当しない不動産貸付けの場合、青色申告特別控除は最高10万円となります。
また、家族に支払う給与についても違いがあります。青色事業専従者給与は、一定の要件を満たせば必要経費にできますが、不動産貸付けが事業として行われていない場合には適用できません。
さらに、賃貸物件で発生した貸倒損失などについても、事業的規模かどうかで取り扱いが異なる場合があります。ただし、「5棟10室基準を超えれば必ず節税になる」というわけではありません。物件数を増やせば固定資産税や修繕費、管理費などの支出も増えます。税制上のメリットだけを目的に規模拡大を考えるのは避けた方がよいでしょう。
ワンルーム2室でも今から意識しておくべき理由
現在ワンルームを2室しか所有していない場合、すぐに5棟10室基準を気にする必要はないように思えるかもしれません。しかし、将来的に物件を増やしたいと考えているなら、今から知識を身につけておく価値はあります。
例えば、最初は副業として始めた不動産投資でも、将来的に物件数を増やして規模を拡大するケースがあります。その過程で税務処理や帳簿管理の方法を理解していないと、後から対応に追われる可能性があります。
また、不動産投資では融資を利用して規模を拡大することもあります。金融機関の融資審査では、収支状況や資産状況、賃貸経営の実績などが確認されることがあるため、日頃から適切な記録を残しておくことが重要です。今は基準に達していなくても、将来の選択肢を広げるための知識として理解しておくことは決して無駄ではありません。
将来の規模拡大を見据えて記録管理を習慣化しよう
5棟10室基準は、不動産賃貸が事業的規模かどうかを判断する際の代表的な目安です。基準を超えると、青色申告特別控除や青色事業専従者給与などの取り扱いに違いが生じる場合があります。そのため、将来的に不動産投資を拡大したい人にとっては重要な知識といえるでしょう。
一方で、現在ワンルームを2室しか所有していない場合は、すぐに基準を気にして投資方針を変える必要はありません。まずは目の前の物件を適切に運営し、収支管理や確定申告の知識を身につけることが大切です。
不動産投資は長期的に取り組む資産形成の手段です。今の規模だけで判断するのではなく、将来どのような投資家になりたいのかを考えながら、少しずつ知識と経験を積み重ねていくことが成功への近道になるでしょう。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
