住宅ローンが「1500万円」残っている家を売りたいのですが、不動産会社から「売却価格だけでは完済できないかもしれない」と言われました。足りない分は現金で払う必要があるのでしょうか？
住宅ローンが残っていても家を売ることはできます。しかし、売却代金だけでローンを返済できない場合は、通常の売却とは異なる対応が必要になることがあります。
本記事では、売却価格で住宅ローンを完済できないケースや、自己資金が足りない場合の対処法について解説します。
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売却価格だけで住宅ローンを完済できないケースとは？
住宅ローンを利用して購入した家には、金融機関が「抵当権」を設定しています。これは、住宅ローンを返済できなくなった場合に備えて、不動産を担保にする仕組みです。
家を売却する際は、原則として引き渡しまでに住宅ローンを完済し、この抵当権を抹消しなければなりません。そのため、売却代金で住宅ローンを返済できるかどうかが重要になります。
例えば、住宅ローンの残高が1500万円で、家が1800万円で売れれば、売却代金でローンを完済できます。一方、売却価格が1300万円だった場合は、売却代金だけではローンを完済できません。
このように、住宅ローン残高が住宅の売却価格を上回る状態は「オーバーローン」と呼ばれます。
なお、実際には仲介手数料や登記費用などの諸費用もかかるため、売却価格とローン残高がほぼ同じ場合でも、自己資金が必要になることがあります。
足りない分は必ず現金で支払う必要がある？
通常の不動産売却では、不足分を自己資金で補って住宅ローンを完済するのが基本です。例えば、売却代金で200万円足りない場合は、その200万円を現金で用意できれば、住宅ローンを完済して売却手続きを進められます。
しかし、必ずしも全ての人が十分な自己資金を用意できるとは限りません。そのような場合でも、「家を売ることはできない」と決まっているわけではありません。
金融機関の承諾を得られれば、住み替えローンの利用や、返済が難しい事情がある場合には任意売却という方法を選択できるケースがあります。
任意売却とは、金融機関などの債権者の同意を得て、住宅ローンを完済できない状態でも売却を進める方法です。売却後にローンが残った場合は、債権者と相談のうえ、返済方法を決めることになります。
ただし、これらの方法は誰でも利用できるわけではなく、金融機関の審査や承認が必要になります。
自己資金が足りない場合の選択肢
自己資金が不足している場合は、まず現在の家がいくらで売れるのかを正確に把握することが大切です。不動産会社によって査定額が異なることもあるため、複数社へ査定を依頼すると、より現実的な売却価格を把握しやすくなります。
そのうえで、自己資金で補える金額なのか、それとも住み替えローンや任意売却を検討したほうがよいのかを判断するとよいでしょう。
また、売却を急がない場合は、住宅ローンの返済によって残高が減ることで、オーバーローンが解消される可能性があります。さらに、市場価格の動向によっては、不動産価格が上昇し、売却価格が想定より高くなるケースもあります。
ただし、不動産価格は必ず上がるとは限らないため、「価格が上がるまで待つ」という判断には注意が必要です。現在の市場価格やライフプランを踏まえ、不動産会社と相談しながら売却時期を検討することが大切です。
売却前に資金計画を立てることが後悔しないポイント
住宅ローンが1500万円残っている家でも、売却すること自体は可能です。しかし、売却価格だけで完済できない場合は、不足分への対応をあらかじめ考えておく必要があります。
自己資金で補えるのであれば通常の売却ができますし、難しい場合でも住み替えローンや任意売却などの選択肢が検討できる場合があります。
まずは住宅ローンの残高を確認し、不動産会社に査定を依頼して売却価格の目安を把握しましょう。
そのうえで、金融機関にも相談しながら資金計画を立てることで、自分に合った売却方法を選びやすくなります。早めに状況を整理しておくことが、安心して住み替えや売却を進める第一歩になるでしょう。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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