マンション1室からできる不動産投資の魅力とは？

今年は新型コロナウイルス感染防止対策として、マネーセミナーやお金の勉強会などがすべてウェブ配信という方法に変更されました。どこでも視聴できるというメリットもありますが、リアルな場でのコミュニケーションとは異なるというデメリットもあるかと思います。
 
最近、不動産投資についてのお問い合わせが増えていることから、今回はマンション1室からできる不動産投資についてお伝えします。

不動産投資とは

不動産投資は、不動産を購入し、そこに暮らす方からの家賃収入を得るという仕組みです。投資先が金融商品ではなく「不動産」であるという点が、その他の金融商品との大きな違いです。
 
また、投資先の不動産は投資用マンションの1室や、アパート1棟などですので、購入するには現金だけでは難しいでしょう。そこでローンを組んで返済は家賃収入でしていくことになります。相続などで大きな資金を得たときは、ローンを組まずにキャッシュで購入することも可能かもしれません。
 
つまり、ローン返済中は、プラスの利益は少ない（むしろ経費などが少しかかる場合もあります）のですが、ローン完済後は家賃収入が毎月の収入となりますので、主に老後資金として大きな支えとなります。
 

マンション1室から？

不動産投資と聞くと「アパートの大家さん」や「ビルオーナー」など、数億円の大きな不動産を想像される方もいらっしゃるのですが、マンションの1室からでも可能です。いわゆる『ワンルームマンション投資』です。
 
物件の多くは、住まわれる方の属性を意識して、駅から徒歩数分の立地、返済するローンと家賃収入のバランスも見て、投資をするオーナーさんの負担が少ないよう価格設定されています。
 
例えば、家賃が10万円なのにローンの返済金額が15万円では毎月の手出し（赤字）が5万円にもなってしまい、オーナーさんの負担が大きくなってしまいます。
 
そこで家賃が10万円、ローン返済価格も10万円に近い価格になるよう販売価格が設定されています。物件の立地や広さなどを考慮した家賃と、物件自体の購入費用（ローン返済価格）とのバランスもチェックするポイントです。
 
都内でしたら、2000万円代後半から3000万円代の価格となりますので、ローンを組む際に躊躇される方も多いと思います。諸経費としてご購入時に約100万円、月々のコストは1万円程度を考えておくと良いでしょう。さまざまな案件がありますので、いろいろと比較してみることをお勧めしています。
 
また、通常の住居用としてのローンとは異なり、投資用のローンですので、少し金利が高めとなります。審査項目である年収も500万円以上の場合が多いので、その点も事前に確認しておきましょう。
 

金融資産とのバランス

ローンを組んだり諸経費がかかったりして比較的ハードルが高い不動産投資ですが、ローン完済後の家賃収入は他の金融商品と比べると高額になる可能性もあります。都内ワンルームマンションでしたら、月々の家賃は10万円前後です。
 
例えば、外国国債（年1％）の商品を1000万円分持っていたとすると、年間に受け取れる配当は約10万円となります。マンション投資と同じような金額で3000万円分を所有していたとしても年間30万円です。家賃収入の場合は、年間約120万円が受け取れることになるので、老後の収入としてとても魅力的です。
 
ただし、マンションの劣化や周辺環境の変化などにより、家賃収入が下がってしまったり、想定していた売却価格よりも安くなってしまったりすることもあります。不動産ならではのデメリットもあることを事前に確認しておく必要があります。
 
投資において分散投資は重要です。不動産投資だけでなく金融商品とのバランスをとりながら資産運用していくことが重要になります。筆者の元に相談にいらした方々を見ると、会社では確定拠出年金、個人では年金積立や投資信託などで投資をされていて、それらに加えて老後資金を得るための方法として、不動産投資をご検討される方が多い印象です。
 
さまざまな方法で資産を形成していく1つの例として参考にしてください。
 
執筆者：藤井亜也
株式会社COCO PLAN （ココプラン）　代表取締役社長