不動産相続は「相続税を節約」するポイントに？ 土地の評価額を計算するとポイントと節税におけるコツを紹介
配信日: 2025.01.26
この記事では、東京都内のワンルーム・マンションを例に、相続税評価額の計算方法や節税効果について詳しく解説します。不動産による相続税対策を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
執筆者：浦上登（うらかみ のぼる）
サマーアロー・コンサルティング代表 CFP ファイナンシャルプランナー
東京の築地生まれ。魚市場や築地本願寺のある下町で育つ。
現在、サマーアロー・コンサルティングの代表。
ファイナンシャル・プランナーの上位資格であるCFP（日本FP協会認定）を最速で取得。証券外務員第一種（日本証券業協会認定）。
FPとしてのアドバイスの範囲は、住宅購入、子供の教育費などのライフプラン全般、定年後の働き方や年金・資産運用・相続などの老後対策等、幅広い分野をカバーし、これから人生の礎を築いていく若い人とともに、同年代の高齢者層から絶大な信頼を集めている。
2023年7月PHP研究所より「70歳の現役FPが教える60歳からの「働き方」と「お金」の正解」を出版し、好評販売中。
現在、出版を記念して、サマーアロー・コンサルティングHPで無料FP相談を受け付け中。
早稲田大学卒業後、大手重工業メーカーに勤務、海外向けプラント輸出ビジネスに携わる。今までに訪れた国は35か国を超え、海外の話題にも明るい。
サマーアロー・コンサルティングHPアドレス：https://briansummer.wixsite.com/summerarrow
相続税評価額の計算の仕方
以下に示す表1は東京都内の中古ワンルーム・マンションを想定した上で、その時価（実勢価格）、自分で居住している場合（「自用」といいます）、賃貸している場合について、それぞれの相続税評価額の目安を比較したものです。
表1
| 1 不動産の時価 （＝実勢価格） |
2 自用の場合の 相続税評価額 |
3 賃貸中の場合の 相続税評価額 |
|
|---|---|---|---|
| 建物 | 2000万円 | 1200万円 | 840万円 |
| 土地（敷地権割合） | 800万円 | 560万円 | 442万円 |
| 合計 | 2800万円 | 1760万円 | 1282万円 |
| 時価の合計額に占める比率（四捨五入） | 100 | 63 | 46 |
ワンルーム・マンションの時価
このケースにおけるワンルーム・マンションの時価は2800万円で、そのうち建物は2000万円、土地（マンションの場合は敷地権という）は800万円とします。また、相続税評価額の計算を行うに当たって、以下の表に前提となる比率を設けます。
| 公示地価または課税標準額を100とした場合 | 実勢価格を100とした場合 | |
|---|---|---|
| 実勢価格 | 110～120 | 100 |
| 公示地価または課税標準額 | 100 | 83～91 |
| 固定資産税評価額（建物の場合） | 70 | 58～64 ここでは60とする |
| 路線価（土地の場合） | 80 | 66～73 ここでは70とする |
注：
実勢価格：実際に不動産が売買される価格です。公示地価や、建物の固定資産税評価額と比べ、10～20％は高い傾向にあります。
公示地価：国土交通省が毎年3月に公示する標準地の価格です。
建物の固定資産税評価額：建物の場合は、この額が相続税評価額として扱われます。建物の固定資産税評価額は建物の課税標準額の70％とされています。
路線価：土地の場合は、路線価が相続税評価額になります。土地の公示価格の80％が目安とされています。
通常（自用）の建物・土地の相続税評価額の計算
（1）建物の相続税評価額
通常、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額（当記事では、建物の実勢価格の60％とする）で表されます。
上記の例の場合、固定資産税評価額は、（2000万円×60％＝）1200万円となります。
（2）土地の相続税評価額
通常（自用）の土地の相続税評価額となる路線価を、大まかに土地の実勢価格の70％として考えると、通常の土地の相続税評価額は（800万円×70％＝）560万円となります。
上記（1）と（2）より、通常（自用）の建物・土地における相続税評価額を合計すると、（1200万円+560万円＝）1760万円となります。これは、時価2800万円の約63％に当たります。
賃貸中の建物・土地の相続税評価額
（1）建物の相続税評価額
固定資産税評価額1200万円の建物が賃貸されている場合は、自用の場合よりも相続税評価額が少し少なくなります。貸し出し中の建物評価額は、「建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」という式で算出されるからです。
そのため、仮にこのワンルーム・マンションが貸付用で、借家権割合（全国一律で30％と規定されている）が30％だとすると、建物評価額は（1200万円×（1－30％×100％）＝）840万円に下がります。
（2）土地の相続税評価額
固定資産税評価額560万円の土地が賃貸されている場合は、借地権割合と借家権割合を踏まえて計算します。
具体的には、貸家建付地評価額を「自用地としての相続税評価額×（1―借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」という式で算出します。
例えばこの貸付用マンションの土地について、借地権割合が70％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％（空室なし）だとすると、貸家建付地評価額は（560万円×（1-70％×30％×100％）≒）およそ442万円となります。
なお、「借地権割合」の考え方は以下の注のとおりですが、今回の計算に当たっては、この割合をC（70％）としました。
注：借地権割合は30％～90％の範囲で、地域によって決められている。国税庁発行の「路線価図・評価倍率表」を見ると、路線価とともにA～Gに分類されている。
例えば、対象地の路線価が「180C」ならば、路線価が「180千円／平米」で、借地権割合が「C（70％）」となることを示している。
記号と借地権割合は、以下のように対応している。
| 記号 | A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 借地権 割合 |
90% | 80% | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% |
まとめ
今まで見てきたように、現金で相続するより、都内のワンルーム・マンションを買って相続すると、相続税評価額は下がります。具体的には、相続によって評価額が実勢価格の63％になり、それを賃貸した状態で相続すると、さらに下がって46％になります。
おおざっぱにいうと、通常の不動産を相続すると、相続税評価額が約40％安くなり、賃貸不動産では約55％安くなります。
勿論、マンションでなく一戸建や、物件がもっと大きくなる場合の割合は若干異なりますが、上記の数字は節税の目安となるのではないでしょうか。不動産による相続税節税の有効性が、この記事を通して理解できたと思います。
執筆者：浦上登
サマーアロー・コンサルティング代表 CFP ファイナンシャルプランナー
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