＜相続税対策＞　収益性の高い不動産への転換策

 
　相続税対策の一つとして、これまでより収益性の高い不動産への転換が考えられます。同じ評価額の不動産でも、収益性が高いほうを所有していると利点があります。それは収益性が高いだけでなく、収益は相続時の評価額とは無関係だからです。ただし転換に利点があるのは、比較的広い土地を所有しているケースで、例えば５０㎡程度の小規模な土地では、効果はあまり期待できません。三つの具体的な例をあげて説明しましょう。
 

　こうしたケースで有効なのが、土地と建物とを等価交換する方法です。自宅の土地の一部を提供し、第三者に居住用のマンションを建ててもらう方法です。残った土地はそのまま保有しますが、交換した土地に見合う建物の一部を譲り受けるのです。譲り受けたマンションの部屋数が多ければ、それを一部賃貸し収益を生むことができます。提供した土地と建物の他の部分は、交換した相手（個人または会社）の所有になります。土地の売却益も「立体買い換え特例」でかなり減らすこともできます。とくに４階建て以上の建設が可能な地域であれば、その効果は大きくなります。
 
この方法を利用すると、
 
①先祖の土地の一部は残せる、
②区分所有のマンションのため相続人同士で分けやすい
③土地と建物の等価交換なので借入金は発生しない
④相続税の評価額は下がる
⑤古い一軒家だったものが新築のマンションになる
 
といったメリットがあります。

 

土地を売らずに賃貸併用住宅を建てる

 

　比較的広い敷地があり、親が土地の売却を望まない場合に、賃貸併用住宅の建設が考えられます。最近ではこの方式はかなり増えてきましたが、相続税の減額と収益性の向上という２点がメリットです。とくに親と別々に居住している場合は、小規模宅地の特例も適用されませんので、この方式は効果があります。

 

　もし親に資金的に余裕がある場合は、金融機関からの融資なしで３階建て程度の建物をつくることも可能で、この新しい建物を賃貸併用住宅として活用するのです。一部は金融機関からの融資を受けたとしても、家貸収入で十分に返済できます。賃貸併用住宅にしたことで、家賃収入が発生し収益を生みます。住宅地としての評価が高い地域で、良質な物件であれば、空室を気にしなくて済みます。家賃収入により収益性が高まっても、相続時の税額には影響はありません。

 

　一部は金融機関からの融資を受けるにしても、親が多くの建設資金を出すため、親の金融資産は当面減少します。かりに相続が発生しても、親の金融資産の減少は、相続税額の減額につながり、相続人には歓迎すべき要件になります。さらに、賃貸部分の相続税の評価額は、居住部分の評価額より低いため、相続税額も下がります。相続時にいくつかある部屋を、相続人で分割して相続することも可能です。

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