マンションはマンションでも「借地権付きマンション」を購入するときの注意点

人気の高い地域で売マンションの広告などを見ていると、多くは区分所有権ですが、なかには定期借地権や普通借地権と書かれている物件を見つけることがあります。
 
借地権付きマンションは、相場よりも物件価格が低く見積もられている点が魅力的ですが、通常のマンション（所有権）とどのような違いがあるのでしょうか。
 
ここでは、借地権付きマンションの特徴をまとめてみました。

まずは、借地権について把握しておこう

借地権は土地に関わるもので、第3者の土地を借りてその上に自分で建物を建てられる権利です。そのため、自由に取り扱える所有権とは異なり、使用する上でいくつかの制約が出てきます。
 
借地権には、地上権（物権）と土地賃借権（債権）の2つの種類がありますが、“借地権付きマンション”の場合は、土地賃借権が設置されており、基本的には借地権を譲渡するなど、土地の賃貸人の承諾が必要となります。
 
このような権利の取り扱いなど土地や家を借りる時の法律は、借地借家法（平成4年8月以降※）に規定されています。
※これ以前に設定された土地では、旧借地法が適用されているもあります。
 
現在取引されている“借地権付きマンション”を購入した場合、建物は所有権ですが土地は借地権であり、マンション購入者は借地人となります。
 

普通借地権、定期借地権、所有権との違い

その権利の更新時の取り扱いにより、普通借地権あるいは定期借地権に分けられます。
 
マンション購入時には、販売会社からどの借地権になるのか、更新時の扱いについての契約内容をよく確認しておきましょう。
 
◆普通借地権
普通借地権では、借地人が期間満了後に希望すれば契約が更新されます。
 
最初の契約では存続期間は30年で、1回目の更新で20年、2回目以降の更新で10年と存続期間が定められます。
 
◆定期借地権
借地権付きマンションで主に利用されているのは、一般定期借地権です。
 
一般定期借地権の契約期間は50年以上と定められており、契約当初に期限付きで土地の賃借を行い、期間満了後に土地の所有者に土地（更地）で戻すことが前提になります。
 
借地権付きマンションでは、建物の老朽化を想定して、50年や70年の期限が定められた定期借地権が多く見られます。
 
これらの借地権付きマンションでは、土地は借りているため、土地部分の固定資産税や都市計画税の負担はありませんが、地代を支払う必要があります。
 

 

借地権マンションを購入するときに注意したいこと

●借地代関連費用を含めた維持費の確認
借地権付きマンションは地代がかかります。また定期借地権では、地代と解体積立金がかかります。
 
新築マンションの場合は、購入時に修繕積立金などの長期計画も含め、確認しておいてください。新築時当初の管理費や修繕積立金等は低く設定され、段階的に値上がりする場合も多く見られます。
 
●中古物件として売却することが難しい
銀行によっては、借地権付き住宅の購入や建築資金で利用できる住宅ローン商品がありますが、一般定期借地権では買い手が見つかっても、残存期間による条件によって買い手がローンを組めないなど、思ったとおりに売却できない可能性があります。
 
また普通借地権では、権利更新時の手続きや建物の立替時など、土地所有者との権利関係で、将来が想定しづらい点があります。
 
●物件担保による融資が難しい
自宅を担保にするリバースモゲージ型等の融資プランでは、従来、戸建てのみを対象にするところが多かったのですが、マンションなどの共有住宅も対象にする金融機関が増えてきました。
 
しかし、融資額は土地評価を基準にして算出されるため、土地の所有権を持たない借地権付きマンションでは対象外とする機関が多いようです。
 
借地権付きマンションは、所有権マンションとは異なる特徴があります。
 
その特徴を理解し、将来のライフプラン上で対応できる範囲かどうか確認した上で、購入を検討してみてください。
 
Text：尾上 好美（おうえ よしみ）
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、ＣＦＰ(R)認定者
2級キャリア・コンサルティング技能士
アルファプランナーズ代表