友人が住むマンションは「管理費」が「2万円以上」と聞いてびっくり！「管理が行き届いていていいよ」とのことですが、さすがに高すぎじゃないですか…？

毎月かかるコストと考えれば「管理費」は安く抑えたいと思うのは自然なことですが、その使いみちまで考慮した場合、一概に安ければよいとも言い切れないケースがあります。
 
本記事ではマンションの管理費の平均や使途、管理費が高騰する主な原因について解説します。

マンションの管理費は1戸あたり「月額平均1万7103円」

国土交通省は5年に一度「マンション総合調査」を実施しており、そのうち直近の「令和5年度マンション総合調査」によれば、調査対象となったマンション全体の管理費（駐車場使用料等からの充当額を含む）の平均は、1戸あたり月額1万7103円です。
 
またマンションの建築形態別にみると、単棟型は平均1万7214円、団地型は平均1万4925円となっており、戸数の多い団地型のほうが管理費が安い傾向にあることが分かります。このことから「2万円以上」という管理費は、確かに平均より高い可能性があるといえそうです。
 

安ければよいというわけではない！ マンションの維持に管理費は必要不可欠

賃貸マンションの場合はともかく、分譲マンションの管理費は安ければ安いほどよいとは限りません。というのも、分譲マンションは住居としての役割のみならず、将来的な売却を見越した「資産」としての側面も持っているためです。
 
マンションにおける管理費は、基本的には共用部の維持管理に利用されます。管理費が不足し、管理の行き届いていない設備が故障・老朽化した場合、マンション全体の資産価値に大きな影響を与えることになりかねません。
 
特にタワーマンションなどでは、入居者向けのラウンジやキッズスペース、スポーツジム、スパといった共用施設の運営が管理費によって賄われているケースも散見され、低層マンションよりも管理費が高額となる傾向にあるようです。
 
これらの施設は付加価値としてマンション全体の資産価値の一部となるため、管理費を一種の投資と捉えることもできるかもしれません。
 
賃貸・分譲のいずれにせよ、管理費は金額の多寡だけでなく「共用設備の水準や、維持管理の労力に対して見合っていそうか」で判断したほうがよいでしょう。
 

マンションの管理費は将来的な値上げにも注意が必要

「わが家は賃貸マンションだし、高級な施設もないから管理費が上がる心配はない」と安心した方もいらっしゃるかもしれませんが、実は賃貸マンションでも管理費が高騰することは十分あり得ます。値上げの背景として考えられるのは、主に以下のような要因です。
 
・管理費が不足している
「管理費は安いほうが入居者集めに有利」などの理由で、当初に設定した管理費がそもそも不足気味だった場合など、貸主や管理会社の見通しが不十分なケースです。
 
・管理コストが増加した
共用設備の老朽化に伴う清掃回数・メンテナンス回数の増加などがこれにあたります。また、防犯上の理由でオートロックや監視カメラといった共有部を改修する場合なども、維持管理コストが上がることが考えられます。
 
・人件費が高騰している
共用部の管理を管理会社や外部の管理人に委託している場合、環境の変化によって委託費用や人件費が高騰する可能性があります。
 
その他、滞納者の増加といったマンション全体の入居者層にかかわるような事柄も管理費の増加を引き起こす可能性があるため、一概に分譲マンションでなければ安心とも言い切れないことに注意が必要です。
 

まとめ

今回の事例における「2万円以上」という管理費は平均より高めですが、共用部の行き届いた維持管理はもちろん、分譲マンションでは資産価値にも貢献している「理由のある高さ」である可能性もあります。
 
管理費が抑えられたマンションへ入居、あるいは購入を検討する際は、共用部の保全状態が管理費に見合っているかどうかも念のため確認したほうがよいかもしれません。
 

出典

国土交通省 住宅 マンションに関する統計・データ等 令和5年度マンション総合調査（令和6年6月21日公表） 2. 管理組合向け調査の結果 令和5年度マンション総合調査結果［概要編］（24ページ）
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー