都内で「1Kマンション」を“家賃12万円”で貸し出し中、親戚に「上京するウチの子に3万円で貸して」と言われ困惑…！ さすがに“年108万円の損”を受け入れる必要ないですよね!? 税制上の注意点も解説
所得税や贈与税の観点から、不適切な賃料設定が招く税務上の問題を整理しつつ、自分を守るための契約方法について解説します。
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目次
差額は贈与に？ みなし贈与に注意
親戚の子どもだからといった理由で賃料を安く設定する行為は、「みなし贈与」と判定されるケースがあるため、注意が必要です。時価よりも著しく低い対価で利益を与えた場合、その差額分が実質的な贈与と判定される可能性があります。
通常の家賃が12万円の物件を3万円で貸した場合、毎月9万円の差額が生じ、年間では108万円となります。贈与税の基礎控除額は年間110万円であるため、この差額だけを見れば控除内に収まる水準です。
しかし、同じ年に入学祝いや生活費の援助などのほかの贈与と合算されれば、基礎控除額の110万円を超えてしまうでしょう。この場合、超過分に対して贈与税が課されるだけでなく、申告がなされていなければ無申告加算税などのペナルティーも発生する恐れがあるのです。
不動産所得計算における所得税の落とし穴
相場よりも低過ぎる賃料設定は、所得税の計算にも影響を及ぼします。不動産を貸付けて得た収入は不動産所得となりますが、通常であれば損害保険料や固定資産税、建物の減価償却費、修繕費などを必要経費として差し引くことが可能です。
しかし、相場から著しく低い賃料で貸し出している場合、税務署から「経済合理性のある賃貸事業ではなく、親族への便宜供与である」と判断されるリスクがあります。
例えば、マンションの維持管理に年間40万円かかっているにもかかわらず、年間の家賃収入が36万円しかない場合、当初から赤字が前提となる貸付けとみなされてしまいます。このようなケースでは、不動産所得の赤字を給与所得などほかの所得と損益通算することが認められない可能性が高いでしょう。
結果として、必要経費の計上が制限されたり、不動産所得としての事業性自体が否定されたりするかもしれません。採算を度外視した賃料設定には注意してください。
親族間トラブルを防ぐ賃貸借契約
親戚間だからといって口約束で貸してしまうと、トラブルにつながりやすくなるでしょう。退去の時期だけでなく、部屋を汚した際の責任の所在や修繕費用など、さまざまな問題が実際に起きています。
お金の問題で親戚関係が壊れるのを避けるためにも、「定期建物賃貸借契約」の締結が重要です。期間を定めて貸し出すことで、期間満了とともに確実に契約が終了できます。「卒業するまで」など期限を明確に記し、書面で残しておくとよいでしょう。
また、契約書には相場家賃と実際の賃料を併記し、なぜ安くしているのかを「親族関係による特別控除」などの形で記載しておいてください。「税務署への説明責任を果たすために必要な手続きだ」と伝えれば、相手の理解も得やすくなります。
将来的に別の親族から同様の依頼が来た場合でも、明確な基準があれば交渉しやすくなります。法的な形式を整えることは、親戚関係を円滑に保つためにも有効です。
納得感と税務対策を両立する適正賃料とは？
具体的に、いくらなら税務署に指摘されにくいのでしょうか。一般的には、相場の8割程度であれば、親族間の扶助として合理的な範囲と認められやすい傾向にあります。
12万円の物件であれば、9万円から10万円が1つの目安です。この水準であれば、贈与税のリスクを抑えつつ、不動産所得としての事業性も主張しやすくなります。
どうしても3万円で貸す場合は、賃貸借ではなく、無償または極めて低額な使用貸借として整理する方法も考えられます。ただし、使用貸借は借りる側の権利が弱く、貸す側にとっても経費計上のメリットはほとんどありません。
3万円で了承せず、9万円など適切な範囲に家賃を引き上げたい場合は、管理費や固定資産税、将来の修繕費を含めた「必要最低金額」を具体的に示しながら交渉するのが有効です。双方が納得できる落としどころを探ってみてください。
自分を守るための適切な距離感と税務対策を
親族への格安賃貸には、年間110万円の基礎控除を脅かす「みなし贈与」のリスクや、所得税における経費否認といった問題があります。12万円の部屋を3万円で貸す行為は、経済的な損失だけでなく、税制上の負担を招く可能性が高いといえるでしょう。
親族であることを理由に安易な判断をせず、税務上の適正なルールを根拠に、相場の8割程度の家賃設定と書面での契約締結を心がけてください。資産を守る行動こそが、結果的に良好な親戚付き合いを長続きさせることにつながります。
出典
国税庁 相続税法第9条の「みなし贈与」について－資本取引等を巡る課税関係を中心として－
国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
