賃貸に備え付けのエアコンが古く、冷房の効きがかなり弱いです…。入居者からの申告で新品に交換してもらえることってありますか？
ただし、必ず新品に交換してもらえるとは限りません。エアコンが契約上の設備なのか、前の入居者の残置物なのか、故障の程度はどれくらいかによって対応が変わります。まずは契約書を確認し、管理会社や大家さんへ早めに連絡しましょう。
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備え付け設備なら貸主に修繕義務がある
民法606条1項に「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。」とあります。
賃貸住宅のエアコンが、契約上の設備として備え付けられている場合、通常使用に支障が出る故障については、貸主側が修理するのが基本です。東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインでも、入居中の修繕は貸主が行うのが原則であり、借主が通常の使用に支障をきたさないための修繕が必要とされています。
そのため、冷房がほとんど効かない、異音がする、水漏れする、電源が入らないといった状態であれば、管理会社や大家さんに申告しましょう。単に「古いから新品にしてほしい」ではなく、「設定温度を下げても室温が下がらない」「何時間運転しても効かない」など、具体的な状況を伝えることが大切です。
一方で、エアコンが「残置物」とされている場合は注意が必要です。残置物とは、前の入居者が置いていったものを、そのまま使える状態にしているものです。契約書や重要事項説明書に「エアコンは残置物」と書かれている場合、貸主が修理や交換を負担しないことがあります。
まずは契約書を確認し、エアコンが設備なのか残置物なのかを見ましょう。分からない場合は、管理会社へ確認してください。
新品交換になるか修理になるかは状態次第
入居者から申告すれば、必ず新品に交換してもらえるわけではありません。貸主側は、まず修理で使える状態に戻せるかを検討することが多いです。冷媒ガスの不足、フィルターや内部の汚れ、部品の不具合などであれば、修理や清掃で改善する場合があります。
ただし、かなり古いエアコンで、部品がない、修理費が高い、何度も故障している、電気代が極端に高いといった場合は、交換になる可能性もあります。特に真夏に冷房が効かない状態は、生活に支障が大きいため、早めの対応が必要です。
申告するときは、写真や記録を残しましょう。室温計の写真、設定温度、運転時間、異音や水漏れの動画などがあると、状態を説明しやすくなります。管理会社に電話した場合も、後でメールで「本日、エアコン不具合について連絡しました」と記録を残すと安心です。
勝手に業者を呼んで交換したり、修理費を請求したりするのは避けましょう。緊急性がある場合を除き、貸主や管理会社の承諾なしに進めると、費用負担でもめる可能性があります。
対応が遅い場合は使用できない程度を伝えて相談する
エアコンの不具合を伝えても、対応が遅いことがあります。繁忙期で業者が混んでいる、貸主の判断待ち、部品の取り寄せなどが理由です。しかし、真夏に冷房が使えない状態が続くと、熱中症のリスクもあります。
その場合は、「いつ点検に来てもらえるのか」「修理か交換かの判断はいつ出るのか」「代替対応はあるのか」を具体的に確認しましょう。高齢者、乳幼児、持病のある人がいる場合は、その事情も伝えるとよいです。
民法611条1項に基づいて、賃借物の一部が使用できなくなった場合、その割合に応じて賃料が減額されることがあります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書でも第12条に、設備の一部が使えない場合の賃料減額などについて言及があります。
いきなり「家賃を下げてください」と強く主張するより、まずは修理や交換を求めることが現実的です。それでも長期間放置される場合は、消費生活センターや自治体の賃貸相談窓口に相談しましょう。
まとめ
賃貸に備え付けのエアコンが古く、冷房の効きが弱い場合、入居者からの申告で修理や交換に対応してもらえる可能性があります。ただし、必ず新品交換になるとは限らず、まずは修理や点検で対応されることもあります。
重要なのは、そのエアコンが契約上の設備なのか、残置物なのかを確認することです。設備であれば貸主側に修繕義務があるのが基本ですが、残置物なら扱いが変わることがあります。
不具合に気づいたら、室温や運転状況を記録し、早めに管理会社や大家さんへ連絡しましょう。勝手に交換するのではなく、承諾を得て進めることが大切です。冷房が使えない状態は生活や健康に関わる問題なので、遠慮せず具体的に状況を伝えましょう。
出典
e-Gov 法令検索 民法
東京都 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
国土交通省 住宅：『賃貸住宅標準契約書』について
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
