手遅れになる前に！住宅ローンの借り換えを検討する５つのタイミングとは？

住宅ローンの借り換えを検討する目的は、大まかに分けると以下の３つになります。
(1)毎月の返済額を抑えたい
(2)総返済額を抑えたい
(3)金利が上昇するのを避けたい
 
ただ、借り換えはタイミングによっては、できなくなってしまう恐れがあります。 そうならないように、住宅ローンの借り換えを検討する最適なタイミングをご紹介していきます。
 

事が過ぎては既に遅し！しっかり検討したい借り換えのタイミング

借り換えをする際にも、新規でローンを組んだときと同じように、金融機関の審査を受ける ことが必須です。場合によっては、引っかかってしまうこともありますので、借り換えのタイミングは早めに検討しましょう。
 
１．収入が下がりそうなら、早めの行動を
冒頭で、借り換えの目的を「毎月の返済額を抑えたい」を挙げました。 想定できるのが、教育資金等で予想外のお金がかかってしまうときや、残業が減ってしまうなどで、収入が下がってしまいそうなときです。 金融機関によっては、年収の審査基準を300～400万に設定しているところがあります。 年収が下がってからでは、審査に引っかかる恐れがあります。
 
２．転職する予定があるなら、その前に検討する
金融機関は勤続年数も審査の基準になります。
 
そして、この勤続年数は審査基準の中でも、重要な審査ポイントにもなります。 新規借入れの際には、勤続年数が2年あれば審査がだいたい通りますが、借り換えの場合に は、勤続年数の許容範囲が3～5年に延びてしまいます。 転職してから、1年未満で申し込むことは可能ですが、審査が通ることはほとんど厳しいでしょう。
 
なぜ厳しいかというと、勤続年数が短いと、借入れ本人の信用が低くなるためです。 収入が途絶えてしまい、返済が滞ってしまうのではないか、というリスクがある人に対して、金融機関はお金を貸さないのです。 逆に勤続年数が長ければ収入は安定し、今後も収入の安定や増加を見込めますので、返済が滞るリスクは低いと見なされます。
 
３．変動金利で借入れをしたが、金利が上昇しそう
今後、金利が上がる可能性があれば、固定金利に借り換えるタイミングでしょう。そこで、注意したいのが、住宅ローンは「申し込んだタイミング」での金利が適用されるのではなく、「返済が始まるタイミング」での金利が適用されるということです。
 
借り換えをしたタイミングで、金利が上昇してしまったら、「変動金利の方が良かった」なんてことにもなりかねません。固定金利に借り換えるときは、十分検討しましょう。
 
４．住宅ローンの金利が下がっている
一般的に住宅ローンの借り換えメリットが期待できるのは、以下の項目が目安になります。
 
・借り換え前と後の金利差が1%以上
・ローン残高が1000万円以上ある
・ローンの残り年数が10年以上残っている
この条件に、必ずしも当てはまらないとメリットがないわけではありませんが、この条件に近ければ近いほど、メリットが大きくなります。
 
５．健康状態が良好なうちに
住宅ローンを借りる上で、欠かせないのが健康状態です。ほとんどの金融機関では、ローンの借入れをするのに「団体信用生命保険」に加入することが必須になります。
 
健康状態が良好でないと、加入できない恐れがあります。 そして、借り換えをする頃には年齢も上がっており、審査も厳しくなるでしょう。身体が健康なうちにローンの借り換えを検討しましょう。
 

金利や返済額だけでなく、諸費用も含めて判断しよう

住宅ローンの借り換えには、新規の借入れ同様にローン保証料や登記関係の諸費用がかかります。 意外と忘れがちなのが、この諸費用を含めずに、判断してしまうことです。
 
借り換え前と後でシミュレーションをしたときに、諸費用を含めたときにメリットがあるかどうかを全体的に判断することが重要です。
 
Text：川添典子（かわぞえ のりこ）
ファイナンシャルプランナー２級,住宅ローンアドバイザー