満60歳以上が利用できる、リバースモーゲージ型住宅ローンってなに？

2009年にスタートした、住宅金融支援機構のリバースモーゲージ型住宅ローン（リ・バース60）の利用件数が急速に伸びているといいます。
 
平成28年度で39件の申請戸数だったところ、平成29年度には174戸に増加し、平成30年度も順調に推移しているようです。
 
また、取り扱い金融機関も平成29年度には38機関と、増加傾向となっています。
 
参考資料：住宅金融支援機構ホームページ　
 

リバースモーゲージ型住宅ローンとは？

金融機関によって異なりますが、多くの場合、借入申し込み時の年齢が55歳もしくは60歳以上であることを条件とした住宅ローンです。また、基本的に毎月の支払いは利息分のみとなります。
 
元金については、利用者が亡くなったときに、住宅および土地を売却して一括で返済するため、一般的な住宅ローンよりも毎月の返済額が少なく、年金収入のみの場合などでも返済しやすくなります。融資可能額は、担保評価額の50％程度が多いようです。
 
資金使途についても、従来はリフォームに限定されていたものが大幅に拡大され、マンション、戸建て住宅の購入や建築資金、リフォーム、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の入居一時金、借り換え、セカンドハウスの建設や購入、子や孫等（直系尊属）が居住する住宅取得資金など、さまざまな住宅資金に利用が可能となっています。
 
また、一般的なリバースモーゲージは、現在所有している住宅を担保としてローンを借り入れられるものです。
 
しかし、住宅金融支援機構の「リ・バース60」の場合は、申し込み時点では住宅を持たない方も利用可能となっており、新たに建設または購入する予定の住宅を担保にできる点が特徴となっています。
 
実際に、平成29年度に申請があった利用者の資金使途の約40％が「新築マンションの購入」で、約31％が「新築戸建ての建設」です。実に、全体の７割以上が、新築の住宅取得を利用目的としています。　
 

住宅融資保険によるサポート

リ・バース60の利用にあたっては、担保となる融資対象住宅および敷地に対して、金融機関を抵当権者とする第1順位の抵当権が設定されます。また、保証人は不要となっています。そのため、住宅金融支援機構と金融機関が住宅融資保険の契約を締結し、万が一返済が滞った場合に、機構が金融機関に保険金を支払う仕組みとなっています。
 
さらに、利用者はリコース型とノンリコース型のいずれかの取り扱いとなります。
 
リコース型とは、利用者が亡くなった際に、担保物件を売却等しても住宅ローンの全額を回収できない場合、相続人に対して残債務を請求するものです。ノンリコース型は、相続人には残債務を請求しないタイプです。取り扱い金融機関により、「リコース型」または「ノンリコース型」の取り扱いが異なるので確認してみましょう。
 
また、リコース・ノンリコース型の違いや融資額によって金利の設定が違うので、その点も注意が必要です。

ローン利用者の平均年齢は72歳

リ・バース60は、郊外の一戸建てに長年居住してきた方が、より高い利便性を求めて駅前のマンションに住み替えるケース。また、退職後のサラリーマンが故郷に戻り、住居を購入するケースなど、さまざまな場面で利用されています。
 
リ・バース60利用者の平均年齢は、72歳。現代の日本は、人生100年ともいわれる長寿社会となり、人生後半のライフスタイルや資産状況、健康状態は個人差が大きくなっています。
 
それに伴い、住まいのあり方にも変化が生じているようです。これまでは新たな住宅取得を諦めていたシニア層ですが、その潜在的な住宅取得ニーズが、ここにきて一気に顕在化していると思われます。
 
不動産業界では、長寿社会が生み出す新たなマーケットとして、大きなビジネスチャンスだと期待されているようです。
 

まとめ

これまでは、サラリーマンが定年退職を迎えた60歳以降になると、その後の返済がネックとなり、住宅ローンが組みにくい状況にありました。そのため、居住している住まいに多少の不具合や不満があっても、我慢しながら住み続けることも多かったと思われます。
 
リ・バース60の場合は、一般の住宅ローンよりは多少金利が高くなりますが、毎月の支払いは利息のみに抑えられるという大きなメリットがあります。
 
このような住宅資金調達手段をひとつの選択肢として、長年賃貸住宅暮らしだった高齢者が持ち家を取得する一歩踏み出すきっかけとなるのかもしれません。
 
Text：高橋　庸夫（たかはし つねお）
ファイナンシャル・プランナー,住宅ローンアドバイザー ,宅地建物取引士, マンション管理士, 防災士