住宅ローンの金利タイプを把握して住宅ローンをお得に活用しよう！

執筆者 : 菊原浩司

配信日: 2019.08.30 更新日: 2020.07.03

この記事は約 8 分で読めます。

人生において、1人の人間が稼ぎ出せる収入には限界があります。

その限られた収入を散漫に使用してしまえば人生の終盤において金銭的な苦労を抱えることにもなりかねません。そうならないためにも「節約」というのは大切な観念です。

とはいえ、無闇矢鱈に節約すればいいというものでもありません。節約の基本は金額が大きいものから削減することで大きな効果を得ることができます。

そして、マイホームの購入は人生でも最も大きな買い物の一つです。マイホームを購入するにあたり、多くの場合で住宅ローンを利用することになりますが、ローンを利用する以上、金利とは切っても切れない関係が生じてしまいます。

住宅ローンは、契約時に選択する金利タイプで支払総額が影響を受ける可能性があり、契約時の金利だけで選んでしまうのはリスクが伴います。自分にあった住宅ローンの金利タイプを把握して契約することで住宅ローンの長い返済期間をお得で安心に乗り越えてみてはいかがでしょうか？

執筆者：菊原浩司（きくはらこうじ）

FPオフィス Conserve&Investment代表

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2級ファイナンシャルプランニング技能士、管理業務主任者、第一種証券外務員、ビジネス法務リーダー、ビジネス会計検定2級
製造業の品質・コスト・納期管理業務を経験し、Plan（計画）→ Do（実行）→ Check（評価）→ Act（改善）のPDCAサイクルを重視したコンサルタント業務を行っています。
特に人生で最も高額な買い物である不動産と各種保険は人生の資金計画に大きな影響を与えます。
資金計画やリスク管理の乱れは最終的に老後貧困・老後破たんとして表れます。
独立系ファイナンシャルプランナーとして顧客利益を最優先し、資金計画改善のお手伝いをしていきます。

http://conserve-investment.livedoor.biz/

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※1 住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※1 J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 「住宅ローンの金利タイプ」
2 「変動型の金利タイプが向いている人のポイントとは？」
3 「変動金利でのおすすめ住宅ローン」
4 「固定期間選択型の金利タイプが向いている人のポイントとは？」
5 「固定期間選択型でのおすすめ住宅ローン」
6 「全期間固定型の金利タイプが向いている人のポイントとは？」
7 「全期間固定型でのおすすめ住宅ローン」
8 「借換えをするとお得になるの？」
9 「まとめ」

「住宅ローンの金利タイプ」

住宅ローンの契約を検討するとき、住宅ローン利用者の重大な関心事のひとつは利率と金利タイプと言えます。

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて変動金利、固定期間選択型、フラット35などの全期間固定型の3つに分けることができます。

利率の低さから変動型が選ばれることが比較的多いのですが、金利タイプによって備えている特徴が異なります。

利率の高低のみでなく、それぞれの金利タイプの特徴を把握して住宅ローンを契約することが大切です。以下に金利タイプ毎の特徴や向いている人のポイントについて概観を述べさせていただきますので、住宅ローン契約時の参考としてください。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

「変動型の金利タイプが向いている人のポイントとは？」

変動型は、他の金利タイプの中でも最も金利が安いため選択されることが比較的多い金利タイプです。最近の統計では、住宅ローン利用者が変動型を選択した割合は57％にも達します。変動型を選択するメリットは、金利の安さから融資額を多くすることができるので、マイホームの購入価格を引き上げることができます。

住宅ローンをフル活用しできるだけ良好な住環境を備えたマイホームを入手したい人や、今後の金利動向が低下ないしは横ばいと予想している人に向いている金利タイプです。

変動型のリスクとして金利が急上昇することにより返済金額が増えてしまうのではないかと懸念されることが多いのですが、変動型には金利の激変緩和措置が採られています。

金利が上昇しても返済額の見直しはすぐには行われず、5年に1回のタイミングで見直しされ、その際の返済額の上昇も最大25%までとされています。こうした様々な措置が変動型には存在しますが、それでも金利動向によっては他の金利タイプよりも返済計画に影響を受けやすいと言われています。

近年は低金利状態が続いますが、すでに金利は底打ちに近い状態となっており低下の余地は少なくなってきていることも気がかりな材料です。

「変動金利でのおすすめ住宅ローン」

この金利タイプを選ぶ際の最大のポイントはなんと言っても利率の低さとなります。

しかし、住宅ローンには契約時に多額の手数料がかかります。金利差のみを比較するのではなく、諸手数料までひっくるめて計算することが変動型の住宅ローンを選ぶ際のポイントです。

2019年9月現在の変動型住宅ローンのランキングでは「ジャパンネット銀行」「auじぶん銀行」と「SBIネット銀行」「りそな銀行」が低い利率となっています。

ご自身がより優先したいと感じる保障を加味して契約先の金融機関を選んでみると良いでしょう。記事下に金利別のランキングを乗せていますので、興味がある方は公式サイトで最新の金利などをご確認ください。

「固定期間選択型の金利タイプが向いている人のポイントとは？」

固定期間選択型は、契約時に設定した年数は金利が固定されますが固定期間終了後は変動型となる金利タイプです。この金利タイプを選んでいる人の割合は変動型に次いで多くおよそ25%の人が選択しています。

固定期間は2年、3年、5年、10年、20年などを利用することができ、固定期間が長いほど利率が高くなる傾向にあります。

固定期間選択型の特徴は、他に資金を使用する必要があり、特定の期間は金利変動のリスクを排除し、返済計画を安定させたい場合に有効な金利タイプと言えます。

これは、主に子育て世代などが該当します。金利が固定されている間に養育費の見通しを立てたいといった場合などに相性が良く、資金計画に目途のつけやすい10年固定型が選ばれることが多くなっています。

「固定期間選択型でのおすすめ住宅ローン」

金融機関によって固定できる期間の種類が異なっているため、自分の希望する固定期間を提供している金融機関の中から選ぶことになります。

人気のある10年固定は比較的多くの金融機関で扱われていますが、変動型よりも利率が高くなっており、ランキングにも変化が生じています。

利率が低い金融機関は「ジャパンネット銀行」「auじぶん銀行」「りそな銀行」「三菱ＵＦＪ銀行」となっています。

ネット銀行が優勢だった変動型と異なり、実店舗型の銀行も候補に入ってきます。実店舗型の強みとして、窓口で返済計画や契約手続きについて相談しながら契約を進めることができるため、住宅ローン利用者の不安や細かなニーズをくみ取れる点があります。

住宅ローンは極めて多額の資金を扱うので対面で安心して契約を進めたいといった場合には魅力的な候補と言えるでしょう。その他の検討ポイントとしては変動型と同じように、利率と諸手数料と団信の保障内容を比較してみることがオススメです。

記事下に金利別のランキングを乗せていますので、興味がある方は公式サイトで最新の金利などをご確認ください。

「全期間固定型の金利タイプが向いている人のポイントとは？」

住宅ロ―ンは最大35年という長期の融資期間で契約することができますが、全期間固定型はその名の通り35年間ずっと契約した時の利率が続く金利タイプです。

利率は他の金利タイプと比較して最も高いことが多いのですが、長期的には金利が上昇していくと考えている人や、資金計画を完全に安定化させたいと希望している場合には最適な金利タイプと言えますが、全期間固定型を選択した割合は約18%で住宅ローン利用者の中では最も選ばれる頻度の少ない金利タイプとなっています。

全期間固定型ではフラット35が有名ですが、この制度を利用するには頭金を10%以上(融資率を90%以下)とするとより有利な利率で融資を受けることができますので、条件に合った頭金を用意できるという方に適した金利タイプと言えます。

「全期間固定型でのおすすめ住宅ローン」

全期間固定型というとフラット35を思い浮かべる人が多いのですが、全期間固定型には2つの仕組みが存在します。

まずフラット35ですが、これは金融機関が契約した住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取る仕組みの住宅ローンとなっています。フラット35は融資率が90%以下であることや購入するマイホームに一定の基準を設けるなど比較的厳しい審査条件がありますが、この条件に合致する場合はかなりの低利率で全期間固定型の住宅ローンを利用することができます。

もう1つの仕組みは、金融機関が独自に35年の全期間固定型を提供するタイプです。この場合の利率はフラット35よりもかなり高くなってしまいます。

全期間固定型は提供していてもフラット35は利用できないという金融機関もありますので全期間固定型=フラット35ではないので注意しましょう。全期間固定型を利用する場合、利率の関係からフラット35を利用することが大切です。取り扱い金融機関としては「楽天銀行」と「ARUHI」が突出しています。

契約者限定の優遇制度を実施していることもありますので、こうしたキャンペーン内容も加味して契約先を決めてみると良いでしょう。記事下に金利別のランキングを乗せていますので、興味がある方は公式サイトで最新の金利などをご確認ください。

「借換えをするとお得になるの？」

近年の低金利状態で住宅ローンの借換えを検討している方も多いのではないでしょうか？

住宅ローンの借換えで得をするか否かの目安として1000万円、1%、10年という3つの数字があります。

住宅ローン残高が1000万円以上で借換え前後の金利差が1%以上あり、融資期間が10年以上残っている場合は返済額を圧縮できる可能性が高いので借換えを検討することをオススメします。借換え後の利率に関しては、「ジャパンネット銀行」「住信SBIネット銀行」「りそな銀行」「auじぶん銀行」などが有利な利率を提供しているので、これらを中心に検討を進めてみると良いでしょう。

借換えの際の注意点として、健康状態によっては団信の保証内容が狭まってしまうことがあります。

借換えに際して金利・諸手数料などを比較することはもちろんですが、新規契約の時よりも団信の保証内容に関してよく吟味することが大切です。健康状態によっては、返済額が圧縮できたとしても借換えを行わないということも選択肢に入れた方が良いでしょう。

「まとめ」

住宅ローンには大きく分けて3つの金利タイプが存在します。

中でも最も金利の低い変動型が選ばれることが多いですが、変動型を選ぶ際は利率のみならず諸手数料・団信の保証内容に関しても思慮を巡らせることが大切です。

変動型では総合的に「住信SBIネット銀行」が提供する住宅ローンでは団信の保証内容に、近年契約者数を伸ばしている就業補償型の仕組みを取り入れており、魅力を感じる人が多いのではないでしょうか？

住宅ローンは一度契約すると簡単には契約内容を変更することはできませんので、契約の際はよく吟味することが大切です。また過去に住宅ローンを契約した人も、近年の低金利の恩恵を受けることができないかを1000万円、1%、10年という3つの目安に照らし合わせて借換えを検討してみてはいかがでしょうか。

執筆者：菊原浩司
FPオフィス Conserve&Investment代表